나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [2] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 도시형생활주택(원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 2층202호 (신주소: 부산광역시 수영구 수영로666번길 29)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

건물정보:

- 사용승인일: 2018년 12월 12일

- 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층

- 주용도: 공동주택, 업무시설 (도시형생활주택, 오피스텔)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 공부상 도시형생활주택(원룸형)임.

1.1. 입지조건

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본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 2층 202호입니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 '수영역'이 소재하여 대중교통 사정이 편리한 지역입니다.

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리(을1: 2019.02.19. 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 권리상 안전한 물건입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 정

- 보증금: 60,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2020년 5월 21일

- 확정일자: 2020년 5월 4일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다. 다만, 차임이 0원인 특이한 상황으로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

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본건이 속한 센티움시티8차 건물은 2018년 12월에 사용 승인된 도시형생활주택 및 오피스텔 용도의 건물입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 진행하였습니다. (2026년 4월 거래 기준)

* 비교 대상 물건 분석:

- 제이제이 (2019년 건축, 31.495㎡): 2026년 4월, 24,000만원 거래. ㎡당 약 762만원.

- 화인빌 (2017년 건축, 14.03㎡): 2026년 4월, 15,000만원 거래. ㎡당 약 1,069만원.

- 모르하우스2 (2017년 건축, 18.885㎡): 2026년 4월, 14,500만원 거래. ㎡당 약 768만원.

* 시세 분석:

본건의 면적(17.82㎡)은 비교 대상 물건 중 모르하우스2(18.885㎡)와 유사한 수준입니다.

유사 면적 물건들의 ㎡당 거래가를 평균하면 약 765만원입니다.

이를 본건 면적에 적용 시, 예상 시장가는 약 13,641만원 (17.82㎡ * 765만원/㎡)으로 산출됩니다.

감정가(174,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성된 것으로 보입니다. 이는 감정평가 시점과 최근 거래 시점의 시세 차이 또는 비교 대상 물건의 특성에 따른 가격 편차일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 내 설비:

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설:

소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 인근에 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 권리:

임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 월세가 0원인 점은 이례적이므로 실제 점유 및 사용 관계 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이:

최근 거래 사례 분석 결과, 본건의 예상 시장가는 감정가보다 낮게 산출되었습니다. 입찰 시 감정가와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보:

특이사항에 중복사건 및 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 동일 채무에 대한 복수의 경매 절차가 진행 중이거나, 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공되었음을 의미합니다. 권리 분석상 낙찰로 소멸되는 권리가 명확하나, 경매 진행 과정에서 추가 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석만으로는 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 부산 수영구 광안동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 법적으로 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 임차인의 특이사항(월세 0원)과 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 권리 안전성: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세차익 기대: 감정가보다 합리적인 가격으로 취득하여 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 유사 면적 물건의 거래가(㎡당 약 765만원)를 기준으로 산출한 예상 시장가는 약 13,641만원입니다.

감정가는 174,000,000원입니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 14,000만원대 후반에서 15,000만원대 초반의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

현장 조사를 통해 정확한 시세 및 물건 상태를 재확인한 후, 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 보수적인 시장가와 감정가를 고려하여 150,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.