나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [11] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 도시형생활주택(원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

감정가: 179,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 5층 502호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

토지면적: 6.61㎡ (약 1.99평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

사용승인일: 2018년 12월 12일

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

179,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2호선 수영역 동측 인근에 위치한 센티움시티8차 5층 502호임. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소와 도시철도2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 2월 19일 접수된 (주)다온인베스트대부 근저당권(을1)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임. 등기부 요약 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김해나)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-13

* 확정일자: 2023-03-21

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

3.4. 기타 등기사항

총 채권 최고액은 2,075,000,000원으로 확인됨. 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 주택임차권, 임의경매, 근질권, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

수영역 인근 지역으로, 다수의 근린생활시설, 상점, 오피스텔 등이 밀집하여 활발한 상업 활동이 예상됨.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 면적 약 14~18평방미터(㎡)의 다세대 주택이 2026년 4월 거래 기준으로 약 1억 4,500만원 ~ 1억 5,000만원에 거래되었음. (최근 매매 JSON 정보 참조)

평당 가격은 약 760만원 ~ 1,070만원 수준으로 형성되어 있음.

본 건의 감정가는 179,000,000원으로, 면적(17.82㎡) 대비 평당 약 1,004만원으로, 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물이 위치한 센티움시티8차는 공동 현관기, 승강기, 개별난방(도시가스), 화재탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있으며, 주변에 각종 근린생활시설 및 상업시설이 풍부하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호함.

5.3. 혐오시설

본 건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 수영역 인근의 도시 지역임을 고려할 때 특별한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮음.

6. 건물 상세 정보

6.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 5층에 위치하며, 2018년 12월 12일 사용 승인된 건물임. 외벽은 드라이비트, 인조석, 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시임.

6.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 공동 현관기, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 소화기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

6.3. 면적 정보

토지면적: 6.61㎡ (약 1.99평)

건물 전용면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

(참고: 건축물표제부 상 전체 연면적은 763.535㎡, 대지면적은 192.8㎡임)

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건, 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건들의 진행 상황을 추가로 확인할 필요가 있음.

7.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금은 60,000,000원으로 확정되어 있으며 인수 부담은 없는 것으로 분석됨.

7.3. 기타 특이사항

공부상 도시형생활주택(원룸형)이나, 현황은 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중이라는 점을 유의해야 함.

8. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택/오피스텔임. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 신축 연식 대비 감정가도 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었음. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리 부담이 없는 점은 긍정적임. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 검토가 필요함.

9. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 2호선 수영역 초역세권으로 교통 및 접근성이 매우 우수함.

신축 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 선호도가 높을 수 있음.

소형 면적: 17.82㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합함.

권리관계 명확: 인수되는 임차보증금 및 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 179,000,000원임.

유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때, 평당 시세는 약 760만원 ~ 1,070만원 수준임.

본 건의 감정가는 평당 약 1,004만원으로, 시세 대비 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

권리상 인수 부담이 없고, 중복사건 등의 특이사항을 감안하여, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

주변 시세 하단부(약 760만원/평)를 적용 시, 17.82㎡ 기준 약 1억 3,500만원 ~ 1억 4,000만원 수준의 투자 가치를 기대해볼 수 있으나, 이는 시세 변동 및 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 보수적으로는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.