나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105855 [3] 부산광역시 수영구 광안동 OOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2호선"금련산역" 북동측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 중소평형 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성
되어 있어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선"금련산역"이 소재하
여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물인 햇살팰리스 내 2층 202호 외 15개호로서,
외 벽: 드라이비트 마감, 치장석 붙임 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창 호: 하이새시창임.

이용상태

기호 1-4, 10, 12, 13, 15: 공동주택(다세대주택)이며,
기호 5-9, 11, 14, 16: 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관
기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-01-24), 지적재조사사업지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

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물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경105855 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 182-2 햇살팰리스 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.064066852367688㎡ (약 4.25평)

건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.44㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 공부상 공동주택(다세대주택)임.

건축년도: 2020년 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도 2호선 "금련산역" 북동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 중소형 평형 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 "금련산역"이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

인접 도로상태:

북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-01-24), 지적재조사사업지구임.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1. 2020-10-30 접수, 근저당권 (주식회사재네트대부)

말소예상권리:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 근저당권부채권근질권설정, 근저당권부채권질권설정 등은 모두 말소 예정임.

인수주의사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 명시되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 오승호

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-20

확정일자: 2020-11-09

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (위 오승호 임차인과 동일 일자, 동일 조건으로 추정)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-20

확정일자: 2020-11-09

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고:

권리분석 소견:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 오승호 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

본건이 소재한 광안동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 중소형 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다. 금련산역 역세권에 위치하여 유동인구가 있으며, 상업 시설 이용이 편리합니다.

부동산 시장 동향:

최근 동일 단지 또는 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 층수의 물건이 2억 4천 8백만원에서 2억 6천 3백만원 선에서 거래되고 있습니다. 이는 본건의 감정가 1억 7천 7백만원 대비 상당히 높은 수준으로, 시장 가격이 감정가를 상회하고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주거환경:

본건은 철근콘크리트구조 5층 건물인 햇살팰리스 내 2층에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있습니다.

교통 및 편의시설:

도시철도 2호선 금련산역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상점, 식당 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 7월 기준):

* 명성마이빌 (17.38㎡, 3층): 25,000만원 (2.5억원)

* 다온 (25.25㎡, 4층): 24,800만원 (2.48억원)

* 좋은보람 (21.45㎡, 2층): 26,300만원 (2.63억원)

본건(22.44㎡, 2층, 2020년 준공)과 비교 시, 면적과 층수, 건축 연도 등을 고려할 때, 시장 시세는 최소 2억 1천만원 이상으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 사유:

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소되었을 사유에 대한 파악이 필요합니다. (구체적인 사유는 제공되지 않음)

건축물 용도 불명확성:

건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 물건 보고서 및 현황 조사 시 '다세대주택'으로도 기재되어 있어 실제 이용 현황 및 공부상 용도 간의 차이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 담보 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

높은 채무 총액:

등기부채권 총액이 1,732,000,000원 (12억 + 12억 + 5.12억)으로 매우 높습니다. 이는 경매 진행 시 채권자들의 배당 요구와 관련하여 복잡성을 야기할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이후 권리들이므로 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 보증금:

임차인 오승호 씨는 대항력이 없으나, 보증금 1억 2천만원이 존재합니다. 비록 낙찰자가 인수하지 않아도, 배당 순위에 따라 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있으며, 이로 인한 명도 과정에서 갈등이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산 수영구 광안동 소재 햇살팰리스 2층 204호는 금련산역 역세권에 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 면적은 22.44㎡(약 6.79평)입니다. 감정가는 1억 7천 7백만원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세가 2억 1천만원에서 2억 6천만원 이상으로 형성되어 있어 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 건축물 용도 표기상의 모호함, 높은 채무 총액 및 임차인 존재 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 높은 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있어 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

역세권 입지: 도시철도 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7천 7백만원이나, 최근 인근 유사 물건의 매매가가 2억 4천 8백만원에서 2억 6천 3백만원에 형성되어 있습니다. 본건은 22.44㎡(약 6.79평) 면적에 2020년 준공된 신축에 가까운 건물임을 감안할 때, 시세는 최소 2억 1천만원 이상으로 판단됩니다.

재매각이라는 점과 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 약 20% 이상 높은 수준인 2억 1천만원에서 2억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

낙찰 시 예상되는 투자 수익률 및 추가적인 고려 사항은 본건의 정확한 명도 비용, 수리 비용, 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.