나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11107 [4] 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '화산보건진료소' 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,6,8) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 상업용 건부지임. 기호(3,10) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 동물 및 식물관련시설 건 부지임.

인접 도로상태

기호(1,3,10) : 동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 출입 가능함. 기호(6,8) : 서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(6) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전 산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(8,10) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

제시목록 외의 물건

본 문 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가개요 - 7.그 밖의 사항 (7)~(11) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기와지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(4) 일반철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 철골 및 샌드위치판넬 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(5) 일반철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 철골 및 샌드위치판넬 마감. 기호(7) 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(9) 일반철골구조 기와지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 강화유리 및 샷시창호임. 기호(9-부속) 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 페인팅, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2,7,9) : 제1종근린생활시설. 기호(4,5) : 동물 및 식물관렬시설.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본 문 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가개요 - 7.그 밖의 사항 (7)~(11) 및 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건, 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11107 (4)

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641-1

* 용도: 근린시설 (일부 동물 및 식물 관련 시설 포함)

* 감정가: 2,551,782,000원

* 토지면적: 4272.00㎡ (약 1,292.28평)

* 건물면적: 492.82㎡ (약 149.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOO (등기부상 임의경매 개시 결정자는 창원신용협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 물건 및 수목 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '화산보건진료소' 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 판단됨.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 상황임.

* 인접 도로상태: 물건지의 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 출입이 가능하며, 서측으로도 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 출입에 문제는 없을 것으로 보임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 보전녹지지역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역(축종별 거리제한 300m 및 500m 미만 축종)에 해당함.

* 일부 필지는 공익용산지, 보전산지, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 주변 시설:

* 인근에 '화산보건진료소'가 위치하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능함.

* '서생역앞' 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 서생면 지역은 간절곶, 영남알프스 등 관광자원과 연계된 지역으로, 관광객 유치 잠재력을 지니고 있음 (주변 관광지 정보 검색 결과).

* 다수의 제조 공장들이 서생면 일대에 분포하고 있으며, 에너지산업단지가 인접해 있음.

* 울산 슬러지 자원화시설 등 폐기물 처리 시설이 울산광역시 내에 운영 중이나, 본 건과의 직접적인 인접성은 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 지역 내 폐기물 처리 관련 시설에 대한 주민 민원 및 공공 개발 필요성이 제기된 바 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리:

* 본 물건은 일괄 매각이며, 제시외 물건 및 수목이 포함됨.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권은 모두 말소된 것으로 확인됨. (지상권 설정 및 말소 기록 다수 확인됨).

* 등기부채권 총액: 3,572,275,527원으로, 감정가(2,551,782,000원) 대비 높은 수준임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 별도의 임차인 보증금 승계 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 추가적으로 확인하는 것이 바람직함.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 울산광역시 울주군 서생면 명산리는 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설 및 동물/식물관련시설(축사 등)로 확인됨.

* 이는 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하는 상권의 역할을 수행하거나, 농축산업 관련 시설의 기능을 담당할 수 있음을 시사함.

* 주변 지역에 산업단지가 분포하고 있어 관련 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성도 존재함.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: '서생역앞' 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 생활편의시설: 인근 '화산보건진료소'를 통해 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있음. 주변 편의점, 지역 상점 등도 존재할 것으로 예상됨.

* 주거환경: 농경지, 임야 등이 인접해 있어 자연 친화적인 환경과 더불어 근린생활시설 및 산업 시설이 혼재된 지역적 특성을 가짐.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본 건 토지는 보전녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

* 높은 등기부채권 총액: 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 이는 물건의 재무적 부담이 높음을 나타냄. 다만, 임의경매이므로 말소기준권리 하의 채무는 소멸될 것으로 예상됨.

* 제시외 물건 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함되므로, 낙찰 후 이를 처리하거나 인수하는 데 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있음.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 법적 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 현장 확인이 필수적임.

* 지상권 관련 사항: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본 상 확인되는 지상권은 모두 말소된 것으로 기록되어 있어, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건임.

* 입지상 차량 및 대중교통 접근성은 양호하나, 보전녹지지역 등 토지이용상 여러 제한이 존재함.

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 하의 권리는 소멸될 것으로 보임.

* 제시외 물건 및 수목 포함, 임대관계 미상, 그리고 지상권 관련 불확실한 권리 사항은 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필요한 주요 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

* 울산광역시 울주군 서생면 지역의 근린시설 및 동물/식물 관련 시설로, 지역적 수요 충족 가능성 보유.

* 넓은 토지 면적 (약 1,292.28평)으로 향후 개발 또는 재활용 잠재력.

* 주변에 간절곶, 영남알프스 등 관광 자원과 연계될 수 있는 잠재력.

* 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 통합 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사(건물 상태, 점유 관계, 주변 시세 등), 법률 검토(특히 지상권 관련), 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 반영하여 산정해야 합니다.

* 제시된 감정가 2,551,782,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.