나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11107 [2] 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '화산보건진료소' 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,6,8) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 상업용 건부지임. 기호(3,10) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 동물 및 식물관련시설 건 부지임.

인접 도로상태

기호(1,3,10) : 동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 출입 가능함. 기호(6,8) : 서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(6) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전 산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(8,10) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

제시목록 외의 물건

본 문 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가개요 - 7.그 밖의 사항 (7)~(11) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기와지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(4) 일반철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 철골 및 샌드위치판넬 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(5) 일반철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 철골 및 샌드위치판넬 마감. 기호(7) 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(9) 일반철골구조 기와지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 강화유리 및 샷시창호임. 기호(9-부속) 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 페인팅, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2,7,9) : 제1종근린생활시설. 기호(4,5) : 동물 및 식물관렬시설.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본 문 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가개요 - 7.그 밖의 사항 (7)~(11) 및 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

일괄매각 제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11107 (2)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 창원신용협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641 (신주소: 울산광역시 울주군 천산로 182-9)

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각 제시외 물건 포함

1.3. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 728.00㎡ (약 220.22평)

* 건물 면적: 245.00㎡ (약 74.11평)

* 총 감정가: 308,062,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리에 위치하며, '화산보건진료소' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 부정형으로 자체 등고가 대체로 평탄하며, 일부는 상업용 건부지로, 일부는 동물 및 식물 관련 시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 동측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건은 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16), 공익용산지, 보전산지, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 다수의 용도 제한 및 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 주요 권리 현황입니다.

* 소유권이전: 이채원 (토지: 1997.12.05, 건물: 2018.11.02)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022.05.17)

* 총 채무액: 약 35.55억원으로, 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,400,000,000원), 아이비케이저축은행 (600,000,000원), 황종만 (150,000,000원), 최천택 (50,000,000원)

* 가압류: 장은순 (270,000,000원), 울산신용보증재단 (80,000,000원), 신한카드 (4,516,581원)

* 압류: 울주군, 국민건강보험공단

* 임의경매 개시결정: 창원신용협동조합 (2,221,868,126원)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 등기부상 명시된 임차인은 없으며, 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (단, 실제 점유 관계 및 현황은 현장 조사를 통해 재확인 필요)

4. 상권 분석

* 본 물건은 서생면 명산리에 위치하여, 지역적인 특성상 대규모 상업지구보다는 근린생활시설 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 주요 용도가 '동물 및 식물 관련시설'로 되어 있어, 해당 업종의 수요나 관련 시설 집적도를 고려한 상권 분석이 필요합니다.

* 인근에 '화산보건진료소'가 있어 기본적인 생활 편의시설의 접근성은 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

* 주요 생활 편의시설: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다. '화산보건진료소'가 인근에 위치합니다.

* 교육 시설: 해당 지역의 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료 시설: '화산보건진료소'가 인근에 있습니다.

* 기타: 농경지, 임야 등이 있어 자연 환경과 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가의 약 11.5배에 달하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 다수의 용도 제한 및 규제가 있어 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 가축사육제한구역은 축산업 관련 시설 운영 시 중요하게 고려해야 합니다.

* 지역 환경 문제: 울주군 서생면 일대는 산업단지 개발이 진행 중이며, 울주군 전반적으로 산업 폐기물 처리 시설 관련 민원 및 환경 문제에 대한 보고가 있어, 지역의 환경적 특수성을 고려한 분석이 필요합니다.

* 제시외 물건 포함: '일괄매각 제시외 물건 포함'이라는 문구가 있으나, 구체적인 제시외 물건의 내용 및 가치는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로서, 상당한 규모의 근저당 및 다수의 가압류, 압류가 설정되어 있습니다.

* 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 총 채무액이 매우 높아 경매 절차상의 불확실성을 내포하고 있습니다.

* 용도 제한(보전녹지, 가축사육제한구역 등)이 다수 존재하므로, 낙찰 후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

* 인수할 임차보증금이 없는 점은 긍정적이나, 실제 점유 관계 및 현황 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* '동물 및 식물 관련시설'이라는 특정 용도로 활용 가능한 시설로, 해당 업종의 사업 운영자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지와 건물을 통합하여 관리 및 운영할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 울주군 서생면 지역의 향후 개발 계획이나 산업 동향을 파악하여 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

* 감정가는 308,062,000원입니다.

* 높은 채무 총액과 용도 제한 사항, 잠재적 환경 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석 결과, 그리고 본 물건의 특수성(제시외 물건 등)을 종합적으로 고려하여 산출해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시보다는 분석 방향을 제시합니다.

* 투자자는 반드시 전문가와 상담 후 본인의 투자 성향에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.