나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11449 [3] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층206호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 204호, 205호, 206호로서,
외벽: 복합판넬마감, 치창석 붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽: 인테리어 및 타일마감 등,
창호: 강화유리창 등.

이용상태

교육연구시설로, 현재 '공실'상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11449 (3)

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 2층 206호 (도로명 주소: 경상남도 양산시 금오로 256, 2층 206호)

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 31.22㎡ (약 9.45평)

토지 지분: 31.219463500503462㎡ (약 9.45평)

건물면적: 97.02㎡ (약 29.35평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 206호

구조 상세: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호, 205호, 206호. 외벽: 복합판넬마감, 치창석 붙임, 스톤코트 마감 등. 내벽: 인테리어 및 타일마감 등. 창호: 강화유리창 등.

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설. 건물 사용승인일: 2017년 09월 26일.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치하며, '석산교차로' 남서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변시설

인근에 '더샵남양산센텀포레'와 같은 아파트 단지가 위치하고 있어 기본적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 대형 카페 및 식당 등 상업시설이 분포하고 있습니다. 다만, 과거 '자원회수시설(폐기물소각장)' 관련 논란이 있었으나, 해당 시설은 현대화 사업을 통해 스토커 방식으로 변경 및 운영될 예정이며, 양산타워 등 랜드마크 시설로 활용되고 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사금강프라자 (2017-10-31)

* 근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (2017-10-31, 금247,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사포스코이앤씨 (2023-09-26, 금100,000,000원) - 말소

* 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-03-06, 금830,700,000원) - 말소

* 압류: 금정세무서장 (2025-03-24) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재 명시적으로 확인되지 않습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 347,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산시 동면 석산리 일대는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. '석산교차로' 인근으로 유동인구 및 교통량이 상당할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

교육연구시설로 이용 가능하며, 건축물대장상 제1종근린생활시설 용도도 보유하고 있어 다양한 업종의 임차 수요가 있을 것으로 보입니다. 인근 아파트 단지 주민들을 대상으로 한 교육, 학원, 서비스 업종의 잠재적 수요가 기대됩니다.

4.3. 상권 활성화 요인

* 주변 아파트 단지 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요.

* 주요 도로에 인접하여 높은 가시성과 접근성.

* 다양한 업종의 근린생활시설 입지 가능성.

4.4. 주의사항

현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점은 임차인 확보 및 임대 수익률 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내외부 및 설비

건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조로, 외벽은 복합판넬, 치창석, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 및 타일 마감되었습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공합니다.

5.2. 이용 상태

본건은 현재 '공실' 상태입니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 아파트 단지가 있어 주거 편의성이 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설은 지도 검색 등을 통해 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보에 노력이 필요합니다. 공실이 장기화될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 용도 제한 가능성

건축물대장상 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 현재 교육연구시설로 이용 중인 점은 향후 용도 변경이나 용도 준수 여부 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리의 주요 교차로 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 양호한 교육연구시설(또는 제1종근린생활시설)입니다. 건물 구조가 견고하고 내부 설비가 갖추어져 있으며, 주변 상권 또한 기본적인 인프라가 형성되어 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이고 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 매각으로 인한 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 잠재적 가치 상승 여력을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 석산교차로 인근의 편리한 교통과 주변 상업/주거 지역의 잠재적 수요.

* 다용도 활용 가능성: 교육연구시설 및 제1종근린생활시설로의 활용이 가능하여 다양한 업종의 임차인 확보 잠재력.

* 권리관계 명확성: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 양산시의 지속적인 발전 추세 속에서 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 현재 임대 관계가 미상이고 공실 상태임을 감안할 때, 예상 입찰가는 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 예상 임대 수익률, 향후 공실 위험 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 상세한 주변 시세 조사와 함께 낙찰 가능성을 보수적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.