나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11449 [2] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층205호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 204호, 205호, 206호로서,
외벽: 복합판넬마감, 치창석 붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽: 인테리어 및 타일마감 등,
창호: 강화유리창 등.

이용상태

교육연구시설로, 현재 '공실'상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11449 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층205호

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

건물구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 205호

총층수: 5층 (본건은 2층)

집합건물 전유부 면적: 112.18㎡ (약 33.89평)

토지 면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

감정가: 322,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 통한 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 세장형 형상으로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

주요 용도지역은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 폭 35m~40m의 대로1류 및 폭 12m~15m의 중로3류에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건의 등기부등본상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사금강프라자 (2017-10-31)

* 근저당권: 대형기선저인망수산업협동조합 (2017-10-31, 채권최고액 297,700,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사포스코이앤씨 (2023-09-26, 금100,000,000원)

* 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-03-06, 830,700,000원)

* 압류: 금정세무서장 (2025-03-24)

등기부채권 총액은 397,700,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법원 매각물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등이 명시되어 있을 수 있으나, 본건 관련 정보에서는 해당 내용이 '없음'으로 확인되었습니다.)

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 정보는 '임대관계 미상'으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상주 인구 및 유동 인구를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공하고 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

본건의 등기부상 용도는 교육연구시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설입니다. 현재 본건은 '공실' 상태로 이용 중입니다. 이는 향후 임대 또는 직접 사용 시 명도 및 인테리어 작업이 필요함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

주변의 근린생활시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다. 대규모 상업 시설에 대한 접근성은 추가적인 교통수단 이용이 필요할 수 있으나, 기본적인 생활 편의는 잘 갖추어진 편입니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지와 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설이 잘 구비되어 있습니다. 교육연구시설 또는 근린생활시설로서의 잠재력을 가진 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건은 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 향후 임차인 유치 및 안정적인 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 중요합니다.

6.2. 권리 미확인 사항

임대 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 철저히 조사해야 합니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 명도 저항 등 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 교육연구시설 또는 제1종근린생활시설 용도로 사용 시 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 내에서 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 비록 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하다는 리스크가 있으나, 말소기준 권리 외 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 교육연구시설 또는 제1종근린생활시설로서의 활용 가치를 고려할 때, 향후 임대 수요 확보 및 시장 상황에 따라 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 동면 석산리라는 지역적 이점을 바탕으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 현재 공실 상태이므로, 경쟁력 있는 임대 조건으로 조기 임차인 확보 가능성.

* 말소기준 권리 외 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 교육연구시설 또는 근린생활시설 용도로의 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰 사례, 임대 시 예상 수익률, 향후 지역 개발 계획 등 심층적인 시장 조사 및 가치 평가가 필수적입니다.

본건의 감정가는 322,000,000원이며, 현재 공실 및 임대 관계 미상 등의 요소를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80%~90% 수준인 약 257,600,000원에서 289,800,000원 사이를 초기 입찰가 고려 범위로 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 시장 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.