나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15409 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOOO OOOOO OO OOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "도화1동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택과 로선 상가가 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하고 경인철도 주안역이 도보권에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 중 6층 604호로서
외벽 : 페인트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15409 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 201-15 엔에스파크 6층 604호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 9.01㎡ (약 2.73평)

토지지분: 9.01㎡ (약 2.73평)

건물면적: 58.20㎡ (약 17.61평)

건물지분: 58.2㎡ (약 17.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합 용도)

건축물정보: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 15층 건물 중 6층, 사용승인일 2012.08.10. [cite:3, Original Prompt]

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "도화1동행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 공동주택 및 로선 상가들이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하고 경인철도 주안역이 도보로 이용 가능하여 교통이 편리합니다. [cite:Original Prompt]

북측으로 중로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite:Original Prompt]

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 2017년 10월 31일 접수된 신한은행 근저당 (을3)입니다.

등기부상 채권 총액은 113,793,197원입니다. [cite:Original Prompt]

소유권 이전 및 근저당, 가압류 내역이 등기되어 있으나, 모두 말소 대상입니다. [cite:Original Prompt]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. [cite:Original Prompt]

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 주안동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 주안역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 위치하고 있어 주거지로서의 가치가 있습니다.

현재 조사된 정보만으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

주안역이 도보권에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

주변 행정복지센터, 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 경매 과정에서 유찰된 사유나 특별한 이슈가 있었는지 면밀한 확인이 필요합니다.

특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 월세는 어떻게 되는지에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 건 인천지방법원 2024타경15409 (1) 물건은 인천 미추홀구 주안동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

재매각 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 주의해야 할 사항입니다.

하지만 권리분석상 인수할 권리가 없으며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인천지방법원 2024타경15409 (1) 물건은 주안역 인근 역세권 입지를 가지고 있습니다.

주거용으로 이용 중이며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

건물 노후도(14년차)가 심하지 않아 즉시 재임대 또는 실거주에 용이할 것으로 판단됩니다.

감정가 1억 4천만원 대비 유사 면적 오피스텔의 최근 전세가는 1억 4천 5백만원 수준으로, 현재 시세가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 58.81㎡)의 오피스텔인 '엔에스파크(116-8)'의 경우, 2021년 8월 20일 5층 매물이 220,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

또한, 최근(2026년 3월) 유사 면적(약 58.81㎡) 오피스텔의 전세가가 145,000,000원으로 조사되었습니다.

이러한 시세 분석 결과, 본 건의 현 시세는 감정가인 140,000,000원을 상회할 가능성이 높다고 판단됩니다.

재매각으로 인한 보증금 부담(최저매각가의 20%)과 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하되, 적극적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

현 시세 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 145,000,000원 수준을 목표로 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.