나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584158 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의1,3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 도원역)이
소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건내 2층 203호로서
(사용승인일: 2016.4.7)
외벽: 돌붙임 및 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584158 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 2층 203호

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 175,000,000원

토지면적: 14.60㎡ (약 4.41평)

토지 지분: 14.599㎡ (약 4.41평)

건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

건물 지분: 59.195㎡ (약 17.91평)

1.4. 경매 정보

채권자: 나OO (본 경매 사건의 채권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의1,3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 도원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재하므로 권리 분석이 매우 중요합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하여 변제해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-20

확정일자: 2022-01-07

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 접수일자: 2016-08-08 / 권리종류: 공유자전원지분전부이전

* 접수일자: 2022-01-20 / 권리종류: 소유권이전3번신탁등기말소

* 접수일자: 2024-03-22 / 권리종류: 주택임차권 / 권리자: 나혜림 / 권리금액: 165,000,000원 / 말소: 인수

* 접수일자: 2023-10-12 / 권리종류: 압류 / 권리자: 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 접수일자: 2024-12-27 / 권리종류: 강제경매 / 권리자: 나혜림 (본건 경매개시)

3.4. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(권리자: 나혜림, 임대차보증금 165,000,000원, 전입일자 2022.1.20, 확정일자 2022.1.7)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인의 배당신고일자(2024-03-22)가 접수되어 있으나, 보증금 전액이 배당될지 여부는 배당표 확정 후 확인 가능합니다. 그러나 인수되는 보증금이 165,000,000원이므로, 배당 결과에 따라 잔액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로는 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 도원역 인근의 상업시설 이용도 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 숭의1,3동 행정복지센터와 인접하여 행정업무 처리가 용이합니다.

* 인천지하철 1호선 도원역을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설

* 숭의1,3동 행정복지센터 (인접)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원 인수 문제입니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인의 보증금 165,000,000원이 전액 배당되지 못할 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 배당표 확정 전까지는 인수될 보증금 액수를 확실히 알 수 없으므로, 최대한 보수적으로 접근해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대수익에 타격이 있을 수 있으므로, 입찰 전 공실률 및 예상 임대료 수준을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 환경이 비교적 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수해야 하는 위험 요소를 가지고 있습니다. 이러한 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도원역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물이 비교적 신축(2016년 사용승인)이며, 오피스텔로서의 기본적인 기능과 설비를 갖추고 있습니다.

* 인천시 미추홀구 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 현재 감정가(175,000,000원) 수준에서 인수 보증금을 고려한 실질적인 투자금액이 매우 낮아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 거래가는 대략 160,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 175,000,000원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수해야 하는 조건이므로, 예상 입찰가는 이 부분을 고려하여 산정해야 합니다.

만약 본건의 낙찰가가 감정가인 175,000,000원으로 결정된다고 가정하면,

실질적으로 매수인이 현금으로 부담해야 하는 금액은 낙찰가에서 인수되는 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

175,000,000원 (낙찰가) - 165,000,000원 (인수 보증금) = 10,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가 상한선은 시장가치 및 낙찰가의 변동성을 고려하여 175,000,000원으로 제안하며, 실질적인 현금 지출은 10,000,000원 내외가 될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 배당 여부에 따라 실제 인수 금액은 변동될 수 있으므로, 배당 기일에 참여하여 최종 배당표를 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.