나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14741 [1] 인천광역시 중구 운남동 1603-3 광장주차타워 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제1층 제111호로서,
(사용승인일: 2022.11.11)

외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내벽: 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로서, 현황 공인중개사사무소(상호: 타워부동산)
로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 주차설비 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 자동차관련시설(주차장) 및 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터
내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2012-12-28)(보행자도로
)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운
영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(
2014-11-03)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공인중개사사무소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경14741 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-3, 광장주차타워 1층 111호

신주소: 인천광역시 중구 흰바위로232번길 67 (운남동)

용도: 근린상가

감정가: 760,000,000원

토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

건물면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 제1층 제111호

사용승인일: 2022.11.11

2.2. 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 소재하며, "영종IC" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

3.3. 도로상태

본건 건물 북동측 및 남동측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로가 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 10미터의 보행자도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타구역: 지구단위계획구역, 경제자유구역

* 도로: 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 접합

* 행위제한: 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 02월 27일에 접수된 전북은행의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 나성원 (나 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-05

* 확정일자: 2024-11-05

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

나성원 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 715,000,000원입니다. (근저당 575,000,000원 + 가압류 140,000,000원)

5. 상권분석

5.1. 입지 및 주변 환경

인천광역시 중구 운남동에 위치하며, 영종IC 인근으로 교통 접근성이 양호합니다. 주변에는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. '광장주차타워' 건물 자체가 자동차 관련 시설 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 본 호실은 1층에 위치하여 가시성이 좋습니다.

5.2. 현재 이용 상태

공부상으로는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현재는 '타워부동산'이라는 상호로 공인중개사사무소로 이용 중입니다. 이는 상가 운영에 있어 잠재적 리스크가 될 수 있으나, 현황 업종으로의 전환 가능성도 있습니다.

5.3. 주변 개발 호재

제3연륙교 건설 사업 등 영종도 지역의 교통 인프라 개선 및 대규모 개발 사업이 진행 중입니다. 이는 지역 가치 상승과 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 위치한 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6.2. 대중교통

본 건물 북서측으로 노폭 약 10미터의 보행자도로가 있고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

본 물건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공인중개사사무소로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 시 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 임차인 권리관계

임차인 나성원(나 )은 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 2025년 01월 14일로 비교적 최근입니다. 이는 임대차 관계 및 명도 과정에서 변수를 고려해야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 2022년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 감정가 7억 6천만원 대비 면적이 적절한 편입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 불일치가 리스크 요인이지만, 현황 업종인 공인중개사무소로의 운영은 무리 없어 보이며, 향후 투자 가치 상승 가능성도 있습니다. 권리관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으므로, 명도 협의 등 제반 사항을 고려하여 신중하게 입찰을 결정하시기 바랍니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 컨디션 양호 예상.

* 영종도 개발 호재(제3연륙교 등)에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 1층 상가로 가시성 및 접근성 우수.

* 토지/건물 일괄 매각으로 관리 용이.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 760,000,000원입니다. 최근 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 감정가의 85~95% 수준인 646,000,000원 ~ 722,000,000원 사이에서 형성될 것으로 보입니다. 다만, 본 물건의 낙찰가는 실제 현장 조사, 주변 시세, 입찰 참여자들의 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.