나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4020 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 592-5 라동 2층1호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건 중 2층 1호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샤시 창호 등

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 도시가스 시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 연립주택 부지임.

인접 도로상태등

북측을 제외한 3면으로 소로 및 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-집합건축물대장상 위반건축물 내용 있으므로 입찰에 주의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부천지원 2024타경4020 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 592-5 라동 2층 1호

용도: 연립주택

감정가: 200,976,400원

토지면적: 1456.40㎡ (약 440.56평)

토지지분: 35.262356800000006㎡ (약 10.67평)

건물면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

건물지분: 49.69㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 연립주택 부지입니다. 북측을 제외한 3면으로 소로 및 세로의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 폭 8~10m의 소로2류 및 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 수도권정비계획법상의 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 채권자 및 경매 종류

채권자는 한OOOOOOOO이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

* 토지 등기부 요약

1978년 10월 5일 서울신탁은행 근저당권(300만원)이 말소 기준 권리보다 선순위로 보임에도 불구하고 '인수'로 기재되어 있습니다. 2010년 6월 8일 우리은행 근저당권(2,520만원) 또한 '인수'로 기재되어 있습니다. 이후 다수의 소유권 이전(매매, 상속, 증여 등)이 있었으며, 2018년 4월 4일 한국주택금융공사 근저당권(1억 8,500만원)을 포함한 다수의 권리들이 말소될 예정입니다.

토지 등기부 총 채권액: 584,620,000원

* 집합건물 등기부 요약

1995년 3월 10일 김기순 소유권 이전, 2010년 4월 23일 유혜정 외 1명 소유권 이전, 2015년 1월 15일 유인혜에게 매매로 인한 소유권 이전(말소) 등기되었습니다.

말소기준권리인 2015년 1월 15일 국민은행 근저당권(4,987만원)을 기준으로, 이후 접수된 한국캐피탈주식회사 근저당권(7,200만원), 경기신용보증재단 가압류(2,500만원), 한국캐피탈주식회사 임의경매(4,915만 6천원), 국민은행 임의경매(808만 8천원)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 총 채권액: 146,870,000원

* 말소기준권리

집합건물 등기부 상 2015년 1월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리 (주의 요망)

토지 등기부상 1978년 10월 5일 서울신탁은행 근저당권(300만원)과 2010년 6월 8일 우리은행 근저당권(2,520만원)은 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 말소기준권리(2015.01.15.)보다 선순위인지 여부에 따라 실제 인수 여부가 결정됩니다. 만약 이 권리들이 실제로 인수 대상이라면 낙찰자가 추가적인 채무 부담을 떠안게 되므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

1.4. 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 유형(다세대)의 주택들이 2025년 12월에 다음과 같이 거래되었습니다.

- 송내동 299-32번지 (신풍맨션 A동, 2001년식, 전용 59.66㎡): 20,000만원 (평당 약 110.8만원)

- 송내동 400-50번지 (삼현빌라103동, 1995년식, 전용 36.92㎡): 15,500만원 (평당 약 138.7만원)

- 송내동 575-19번지 (리마빌비동, 2002년식, 전용 57.23㎡): 16,900만원 (평당 약 97.6만원)

* 본건과 비교

본건의 건물 면적은 49.69㎡ (약 15.03평)이며, 감정가는 200,976,400원입니다. 이를 평당 감정가로 환산하면 약 133.7만원 수준입니다.

주변 시세는 평당 약 97.6만원에서 138.7만원으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 주변 시세와 비교했을 때 중간 수준으로 평가됩니다.

다만, 본건은 '연립주택'이며 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 일반적으로 연립주택은 다세대주택보다 넓은 토지 지분을 갖는 경우가 많습니다.

* 주변 시설 (지도 검색 결과)

송내동 592-5번지 일대는 주거 밀집 지역으로, "부천공업고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다. 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 별도의 현장 확인이 필요합니다. 제공된 지도 정보 및 검색 결과상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

본건 인근에 "부천공업고등학교"가 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통

버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변 아파트 단지 및 주거지 내 상가 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본 건은 토지에 대한 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 가지고 있음에도 불구하고, 법적으로 대지권이 명확히 설정되지 않았음을 의미합니다. 낙찰자는 추후 별도의 절차를 통해 대지권을 확보해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 또한, 대지권 미등기 상태는 향후 매매나 담보 대출 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물

건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이는 이행강제금이 부과되거나, 건축물 사용에 제한이 있을 수 있으며, 추후 재산권 행사에 불이익이 발생할 수 있습니다. 위반 내용 및 시정 조치 가능성에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

* 토지 등기부상의 '인수' 권리

등기부상 '인수'로 표기된 서울신탁은행 근저당권(1978.10.05.)과 우리은행 근저당권(2010.06.08.)은 말소기준권리(2015.01.15.)보다 선순위일 경우 낙찰자가 인수해야 할 채무입니다. 등기부 기재만으로는 이를 명확히 판단하기 어려우며, 실제 인수 대상인지 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상

현재 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 월세는 얼마인지 파악되지 않은 상태입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 중복병합사건, 공동담보

본 건은 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하거나 다수의 이해관계인이 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 976만 4천원입니다. 주거지로서의 입지 및 교통 여건은 양호한 편이나, '대지권 미등기'와 '집합건축물대장상 위반건축물' 등재는 향후 재산권 행사 및 추가 비용 발생 측면에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 등기부상의 '인수' 권리 표기 또한 철저한 확인이 필요한 부분입니다. 임대 관계 미상이라는 점도 명도 과정에서의 불확실성을 가중시킵니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부천시 송내동 지역의 주거지로서의 잠재력.

* 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 (잠재적 리스크 해소 전제).

* 대지권 확보 및 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 200,976,400원

* 최근 주변 시세 (평당 약 97.6만원 ~ 138.7만원, 본건 면적 15.03평 기준): 약 1억 4,670만원 ~ 2억 700만원.

* 분석: 본건은 '대지권 미등기' 및 '위반건축물' 등재라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다. 이러한 리스크를 해소하기 위한 추가 비용과 시간을 고려해야 합니다. 또한, 토지 등기부의 '인수' 권리 실제 인수 여부 확인이 필수적입니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 위 리스크들을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원 을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보에 기반한 추정치입니다. 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 위반건축물 시정 비용, 대지권 등기 관련 비용, 명도 비용 등을 면밀히 산정해야 합니다. 또한, 등기부상 '인수' 권리에 대한 법률적 검토를 최우선으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.