나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4860 [1] 경기도 김포시 월곶면 갈산리 산88-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 "갈산2리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 공장, 주택 등이 혼재하는 마을주변야산지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사의 사다리형 내지 부정형 토지로서 공히 자연림 상태이며, 기호 5 토지 일부는 분묘 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 인접 토지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1-3, 5-7
농림지역(2014-07-02), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

2) 기호 4
보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2. 지적도상 맹지이며 인근 토지를 통하여 출입 가능함
3. 목록5.토지(일부)상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하는 것으로 파악되나 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치는 측량을 요함, 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명
4.토지 상에 자생하는 입목은 그 경제적 가치가 미미하고 토지와 일괄로 거래되는 관행 등을 고려하여 본건 토지에 포함하여 평가하였음(기타 자세한 사항은 감정평가서 참조 요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경4860 (1)

감정가: 440,426,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 주OOOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-02-02

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 월곶면 갈산리 산88-7

용도: 임야

토지면적: 6515.00㎡ (약 1970.00평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 기타 (토지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 "갈산2리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 공장, 주택 등이 혼재하는 마을주변야산지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

완경사의 사다리형 내지 부정형 토지로서 공히 자연림 상태임. 기호 5 토지 일부는 분묘 부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이며 인접 토지를 통하여 출입 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1-3, 5-7: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역), 보전산지, 임업용산지, 성장관리권역.

* 기호 4: 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역), 준보전산지, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2011-08-03 부천세무서 압류 (갑40)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 인수되는 권리: 없음

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 임야, 농경지, 공장, 주택 등이 혼재하는 마을 주변 야산 지대로서, 상업적 기능보다는 지역 특성상 자연환경이 주를 이루는 지역임.

4.2. 개발 잠재력

인접한 지역의 개발 추이에 따라 가치 변동 가능성이 있으나, 현행 토지이용계획상 개발 제한이 다수 존재하여 단기적인 개발 잠재력은 낮음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"갈산2리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 인근 마을의 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근 가능, 인근 버스 정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 맹지로, 인접 토지를 통하여 출입해야 하므로 접근성에 제한이 있음.

6.2. 분묘기지권

* 소유자 미상의 분묘 2기 소재 가능성이 있으며, 정확한 위치는 측량이 필요함.

* 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 분묘 관련 분쟁 발생 소지 있음.

6.3. 공유물분할 경매

* 공유물 분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 협의 또는 법원 결정에 따라 분할 방식이 결정됨.

* 이 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능.

6.4. 개발 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 인한 개발 행위 제한.

* 농림지역, 보전산지 등으로 인해 개발 시 산지 전용 등 복잡한 행정 절차 필요.

6.5. 자연림 상태

현재 자연림 상태로, 토지 활용을 위해서는 추가적인 개발 행위 및 복구 비용 발생 가능.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 월곶면 소재 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행되는 물건입니다.

주요 특징으로는 지적도상 맹지이며, 소유자 미상의 분묘 2기가 소재할 가능성이 있고 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점이 있습니다. 또한, 농림지역, 보전산지, 군사보호구역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 인접 토지 소유자의 필요에 의한 매입, 분묘 이장 사업 등)을 가진 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매의 특성: 다른 공유자들과의 협의를 통해 원만하게 해결될 경우, 복잡한 권리 관계를 정리할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 추이에 따른 지가 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 분묘 해결 시 가치 증대: 분묘 문제가 명확하게 해결되고 합법적인 토지 활용이 가능해진다면 토지의 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 440,426,000원

* 인수되는 권리(임차인 보증금 등): 0원

본건은 맹지, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 다수의 개발 제한 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 면밀한 조사, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교, 분묘 처리 방안 및 관련 비용 산출, 개발 가능성 및 제한 사항에 대한 심층적인 검토 등을 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.