나이스옥션 법원경매 부천 2024타경30876 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 55-8 삼신아파트 2동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청(구 소사본동 행정복지센터)" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 내 1층 103호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 출입문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치 확인은 공동현관 및 층별 호수표기, 탐문조사된 내용을 근거로 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2. 토지는 지분매각임
-본건 집합건물과 토지 공유지분을 일괄하여 평가 및 매각함
-이 사건 경매목적물은 「빈집 및 소규모주택 정비에관한 특례법」(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다.)에 따른 삼신아파트 가로주택정비사업내 소재
-부천시로부터 2020.6.22. 조합설립인가를 득하고 현재 건축심의 신청 전 단계라는 2026.1.29.자 사실조회 회신서 및 삼신아파트가로주택정비사업조합으로부터 매수인은 조합원의 지위를 승계취득하며 재건 축심의서 준비중이라는 2026.1.23자 사실조회 회신서가 각 제출됨. 사업진행 상황 여부 등은 별도 확인요.
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2024타경30876 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 소사본동 55-8 삼신아파트 2동 1층 103호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 305,000,000원입니다.

토지의 총 면적은 1759.82㎡ (약 532.4 평)이며, 본건의 토지 지분은 71.075㎡ (약 21.5 평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물의 면적은 63.93㎡ (약 19.3 평)이며, 이는 전용/공급면적에 해당합니다. 제시외 건물 면적은 없습니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 재매각 및 지분매각 건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청(구 소사본동 행정복지센터)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 북측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있고, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 부천남초등학교, 부천중학교 등 교육시설과 소사대공원 등 근린시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 토지는 지분 매각으로 진행됩니다.

등기부등본 상 다수의 권리 변동 및 말소된 권리들이 확인됩니다.

특히, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 목록 2. 토지에 대해 갑구 순위 54번 최선순위 가처분등기(2000.07.11. 등기)가 명시되어 있습니다. 이는 본 경매 절차 개시와 상관없이 인수될 수 있는 권리이므로, 잠재적 인수 금액 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을구 9번 근저당권(주식회사 에스케이인베스트먼트대부, 2020.07.17.)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

본건에는 임차인 노재호가 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자 정보는 비어 있습니다. 대항력이 없으므로 법적으로는 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인과의 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 약 2,404,971,502원이며, 집합건물 등기부채권 총액은 약 769,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 소사구청 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통한 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 재건축 움직임이 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성도 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 아파트로서 일반적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

편의시설로는 주변의 상업시설 및 행정복지센터 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

첫째, 본 건은 삼신아파트 가로주택정비사업 구역 내에 소재하고 있습니다. 2020년 6월 22일 조합설립인가를 득하였고, 현재 건축심의 신청 전 단계에 있어 사업 진행 상황에 따라 향후 재건축 진행 여부 및 시기가 불확실할 수 있습니다. 매수인은 조합원 지위를 승계 취득하게 되므로, 사업 추진 과정에서 추가 비용 발생 또는 사업 지연 등의 위험이 존재합니다. 사업 진행 상황은 별도 확인이 반드시 필요합니다.

둘째, 본 건은 토지 지분 매각 건으로, 토지에 대한 공유 지분만 취득하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 재건축 과정에서 다른 지분권자들과의 협의가 필수적이며, 의견 불일치 시 사업 진행에 차질이 발생할 수 있습니다.

셋째, '재매각' 건이라는 점은 이전 경매에서 유찰되었거나 계약이 취소되었음을 시사합니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 권리 관계, 사업성 등에 대한 시장의 우려가 반영되었을 수 있습니다.

넷째, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 갑구 순위 54번 가처분등기는 본건 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 이는 인수되는 금액이 추가로 발생하거나, 해당 가처분권자와의 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다.

다섯째, 임차인 노재호의 보증금 1억 원이 있으나 대항력이 없습니다. 법적으로는 인수 의무가 없으나, 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

여섯째, 집합건축물대장 상 건축물 현황도가 미비치되어 있고 출입문에 호수 표기가 없어 정확한 호실 위치 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구의 가로주택정비사업 구역 내 아파트 지분으로, 향후 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '재매각' 이력, '지분매각', '매각으로 소멸되지 않는 가처분' 등 다수의 복합적이고 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 가처분 등기의 존재는 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성을 높이며, 이는 본 물건의 투자가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 정비사업의 진행 상황과 조합원 지위 승계 절차, 그리고 인수되는 가처분 등기에 대한 면밀한 법률 및 사업성 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

가로주택정비사업 구역 내 신규 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력

경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회

주거 지역 내 기본적인 생활 인프라 보유

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 가처분'이라는 매우 중대한 위험 요소를 안고 있으며, 가로주택정비사업의 불확실성, 지분매각이라는 특수성 등으로 인해 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 수준이고, 재매각으로 진행되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 결정은 상기 언급된 위험 요소에 대한 철저한 추가 조사와 법률 전문가의 자문을 통해, 잠재적 인수 금액 및 사업 진행 리스크를 반영하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.