나이스옥션 법원경매 부천 2024타경48679 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 422-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "양촌산업단지" 북측 근거리에 위치하며 주변은 소규모공장 및 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본 건 토지 기호(1)은 대체로 세로장방형의 완경사 토지로서 "공업용" 등으로 이용 중임.
본 건 토지 기호(3), (4)는 현황 "도로"임.

인접 도로상태

본 건 토지 기호(1) 남측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
본 건 토지 기호(3), (4)는 현황 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

- 422-23 번지
도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.


- 422-24번지, 422-25번지
도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도" 참고

공부와의 차이

본 건 토지 기호(3), (4)는 공부상 "임야"이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건 건물 기호(2)는 일반철골구조 경사지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본 건 건물 기호(2)는 공부상 "근린생활시설"로 등재되어 있으나 현황 "공장"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고

공부와의 차이

본 건 건물 기호(2)는 공부상 "근린생활시설"로 등재되어 있으나 현황 "공장"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).
2. 목록 1. 지상에 가설건축물축조신고 있음.(2013-양촌읍-가설건축물축조신고-3)
3. 목록 2. 공부상 '근린생활시설'이나, 현황은 '공장'임.
4. 목록 3. 4.는 공부상 '임야'이나, 현황은 '도로'임
5. 2026.5.26.자 신청채권자가 ‘임차인이 현장 벽면에 유익비청구 플랭카드 부착상태인 현장 사진’을 제출함(2026.5.27.정정)
6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경48679 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,163,461,500원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 422-23

용도: 근린시설 (현황 공장)

토지 면적: 1348.00㎡ (약 407.72평)

토지 지분: 1117.5㎡ (약 337.92평)

건물 면적: 348.00㎡ (약 105.27평)

건물 지분: 348㎡ (약 105.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 388.00㎡ (감정평가서 참조)

1.3. 특이사항 및 권리분석 요약

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).

* 토지 지상에 가설건축물축조신고 있음. (2013-양촌읍-가설건축물축조신고-3)

* 공부상 '근린생활시설'이나, 현황은 '공장'임.

* 공부상 '임야'이나, 현황은 '도로'인 토지(목록 3, 4) 존재.

* 신청채권자가 임차인이 유익비청구 플랭카드를 부착한 현장 사진을 제출함.

* 특별매각조건: 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%를 납부해야 함.

1.4. 등기부 현황

토지 등기부 채권 총액: 1,512,840,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,504,000,000원

말소기준권리: 2023-09-13 접수된 중소기업은행 근저당권 (을6)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "양촌산업단지" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장 및 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만 대중교통 노선이 다양하지 않을 수 있어 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건 토지(기호 1) 남측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다. 또한, 현황 도로로 이용 중인 토지(기호 3, 4)가 존재하여 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 근저당, 가압류, 압류 등이 있습니다. 이는 등기부 등본상의 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들이 해당됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 물건 명세서상 '지상권개요'가 비어있어 주의가 필요합니다. (확인 요망)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임혜숙

보증금: 69,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고:

임차인 임혜숙은 대항력이 없으므로 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 2026년 5월 26일자 신청채권자가 제출한 '임차인이 현장 벽면에 유익비청구 플랭카드 부착상태인 현장 사진'은 추가적인 금전적 부담이나 명도 과정에서의 갈등 발생 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 상세 내용을 파악해야 합니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지는 소규모 공장 및 임야가 혼재하는 공장지대입니다. 주변에는 양촌산업단지가 위치하여 관련 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 해당 지역은 주로 제조업이나 물류 관련 업종이 입지해 있으며, 근린생활시설로서의 기능보다는 공장 또는 작업장으로서의 활용도가 높습니다.

4.2. 사업 가능성

건축물대장상 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황 '공장'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 공장 운영 또는 제조업 관련 사업에 적합할 것으로 보입니다. 그러나 해당 지역의 공장 입지 규제 및 환경 규제 등 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 공장지대에 위치하여 주변에 대규모 상업시설이나 문화시설은 부족할 수 있습니다. 통상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능한 인근 시가지 지역에서 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

학운리 인근 지역에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으나, 본 건과의 직접적인 거리 및 접근성은 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 공장이 밀집해 있어 소음, 먼지 등 산업 활동에 따른 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하므로 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (상세 내용은 4. 토지 이용계획 및 제한상태 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 '근린생활시설'이나 현황 '공장'으로 이용 중인 점은 향후 건축물 용도 변경 시 문제 발생 소지가 있습니다. 원상 복구 또는 관련 법규에 따른 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 현황 도로

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되며, 공부상 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중인 토지가 존재하는 점은 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 유익비 청구 플랭카드

임차인이 부착한 유익비 청구 플랭카드는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반 경매보다 높으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.5. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 상당한 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 보전녹지지역 및 군사시설 보호구역 등은 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 엄격한 규제가 적용될 수 있으므로, 사전에 관련 부서(김포시청, 군부대 등)에 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리, 양촌산업단지 인근에 위치한 근린생활시설(현황 공장)입니다. 토지 면적 1348.00㎡, 건물 면적 348.00㎡ 규모로 감정가는 11억 6천만 원대입니다. 공장지대라는 입지적 특성과 현황 공장이라는 점은 관련 업종 종사자에게는 기회가 될 수 있으나, 공부상 용도와의 차이, 제시외 건물, 현황 도로, 유익비 청구 플랭카드 등 여러 고려사항이 존재합니다. 특히 보전녹지지역, 군사시설 보호구역 등 토지 이용 제한이 엄격한 지역에 해당하므로, 향후 활용 계획을 수립하기 전에 반드시 관련 법규 및 인허가 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 주목할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공장 운영 최적 입지 : 양촌산업단지 인근에 위치하여 제조업이나 물류 관련 사업을 운영하려는 경우 유리한 입지 조건을 가집니다.

* 활용 가능한 넓은 토지 : 1348.00㎡의 넓은 토지는 공장 부지로서 충분한 공간을 제공합니다.

* 지분 매각 및 재매각 : 재매각 물건이므로 이전 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 참고할 수 있으며, 지분 매각 특성상 소유권 이전 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 및 최저 매각 가격을 기준으로 하되, 앞서 언급된 권리관계, 물건의 현황, 토지 이용 제한, 명도 가능성, 향후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인의 유익비 청구 가능성, 공부와의 차이로 인한 행정 절차 소요 시간 및 비용, 강화된 토지 이용 규제 등을 충분히 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 지역 부동산 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 심층적인 분석이 필수적입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 실제 입찰가는 최저 매각 가격 대비 낙찰가의 비율로 판단될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.