나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2281 [3] 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 ""마송중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 근린생활시설, 상업용건물, 아파트 단지, 공원 등이 소재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2023. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하2층 지상8층건 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물 내
3층301호, 3층302호, 3층303호 및 3층304호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 페인팅 및 판넬 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

기호1건물: 한의원으로 이용중임.
기호2건물: 학원으로 이용중임.
기호3건물: 학원으로 이용중임.
기호4건물: 학원으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단인 장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 복동측 및 남서측으로 도로폭 약15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역,
택지개발지구(김포마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차)제2012-274호(2012,5.30)),
하수처리구역(통진처리분구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

-학원으로 이용중임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2281 (3)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층303호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 건물 내 3층 303호

* 전용면적: 88.20㎡ (약 26.68평)

* 대지권면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

* 용도: 제2종근린생활시설 (학원)

* 감정평가액: 384,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 "마송중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 소재한 지역으로 환경이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용: 2필지에 걸쳐 형성된 장방형 토지로서, 현황 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 남동측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 30일 접수된 하나은행 근저당권 (채권액 1,560,000,000원) 입니다.

* 본건 경매로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권, 갑4 임의경매개시결정 등기 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 10월 31일

* 확정일자: 2025년 7월 10일

* 배당신고일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 기타사항: 채권총액은 1,560,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 김포시 통진읍 마송리는 김포마송지구 택지개발지구로 지정되어 있어, 배후 주거 단지의 수요와 더불어 상업 시설의 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 상업용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능한 입지입니다.

* 건물 용도가 제2종근린생활시설이며, 현재 학원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 교육 관련 수요를 충족시키는 데 적합한 상권으로 판단됩니다.

* 김포마송지구는 택지개발사업 지구로 지정되어 있으며, 향후 개발 계획에 따라 인프라가 확충되고 주거 단지가 증가할 것으로 예상되어 상권 확대 및 유동 인구 증가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 마송중학교가 북동측 인근에 위치하며, 이는 교육 환경이 우수함을 시사합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 주변 지역은 주로 주거 단지와 상업 시설로 구성되어 있으며, 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 유찰 후 재매각되는 물건으로, 시장 상황 및 경쟁률 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 특별매각조건: 통상적인 경매보다 높은 20%의 매수신청보증금이 요구되므로, 자금 계획 시 유의해야 합니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 배당받지 못할 경우 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 시간적, 비용적 소요를 고려해야 합니다. 박 임차인은 2천만원 보증금에 월세 100만원으로, 배당받지 못할 경우 명도 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자 III 내 상가로, 비교적 신축 건물(2023년 6월 사용승인)이며 학원으로 이용 중인 물건입니다.

* 마송지구 택지개발지구 내에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 교통 여건이 양호합니다.

* 재매각 물건이며 특별매각조건이 적용되나, 권리관계는 비교적 명확하며 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명확한 권리 행사가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 김포마송지구 내 준주거지역에 위치하여 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 건물: 2023년 신축 건물로, 시설 노후화 부담이 적고 즉시 영업이 가능합니다.

* 수익성: 현 임차인(학원)의 임대료를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대가 가능하며, 향후 임대료 상승 여력도 있습니다.

* 개발 호재: 마송지구 택지개발에 따른 지속적인 인구 유입 및 지역 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 비용 부담이 없습니다.

* 입찰가는 감정가 384,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 건물의 현황 및 향후 활용 계획, 본건의 재매각 및 특별매각조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.