나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2281 [4] 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 ""마송중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 근린생활시설, 상업용건물, 아파트 단지, 공원 등이 소재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2023. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하2층 지상8층건 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물 내
3층301호, 3층302호, 3층303호 및 3층304호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 페인팅 및 판넬 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

기호1건물: 한의원으로 이용중임.
기호2건물: 학원으로 이용중임.
기호3건물: 학원으로 이용중임.
기호4건물: 학원으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단인 장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 복동측 및 남서측으로 도로폭 약15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역,
택지개발지구(김포마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차)제2012-274호(2012,5.30)),
하수처리구역(통진처리분구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

-학원으로 이용중임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층 304호

1.2. 건물 정보

건물명: 핵심프라자III

구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 8층 중 3층

전유부분 면적: 219.52㎡ (약 66.40평)

사용승인일: 2023년 6월 8일

주요 용도: 제1,2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 (본건 304호: 학원)

1.3. 토지 정보

총 필지 면적: 69.04㎡ (약 20.89평)

토지 이용: 제1,2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물의 부지

1.4. 매각 정보

사건번호: 부천지원 2025타경2281 (4)

감정가: 955,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 마송중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 상업용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 또한, 본건은 김포 마송지구 택지개발 예정 지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜가 기대됩니다.

2.2. 교통 여건

각종 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 폭 약 15m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 6월 30일자 하나은행 근저당권 (1,560,000,000원).

본건 등기부에는 신탁말소, 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 하나은행의 근저당권보다 후순위 권리인 임의경매 개시 결정 등기(하나은행, 2025-06-13)는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 조

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업일자: 2024년 9월 12일

* 확정일자: 2025년 7월 15일

* 배당신고일자: 2025년 7월 16일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 조 는 대항력이 없어, 보증금 50,000,000원의 인수 금액은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 파악된 바 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

2. 상권 분석

2.

4.1. 본건의 상권 특성

본건은 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 건물 내 상가로, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 등으로 복합적인 용도로 사용되는 건물에 위치하고 있습니다. 현재 304호는 학원으로 이용 중이며, 주변에 학원, 병의원, 상업 시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상권

마송중학교를 중심으로 형성된 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린상업 기능이 발달되어 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

2. 생활 정보

2.

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설(상업시설, 은행, 병의원 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

마송중학교가 북동측 인근에 위치하며, 다수의 교육시설이 주변에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

본건은 2023년 6월에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속합니다.

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다. 이는 권리관계, 현황, 또는 가격 측면에서 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 특별 매각 조건

본 건은 특별 매각 조건으로, 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높습니다. 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.3. 임대차 관계

임대 관계는 현재 파악되지 않았으며 (미상), 이는 현장 조사 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다. 다만, 현재 파악된 유일한 임차인 조 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.4. 기타 법적 제한

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 김포마송지구 택지개발예정지구, 하수처리구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리에 위치한 핵심프라자3 상가 3층 304호로, 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며 학원으로 이용 중입니다. 마송중학교 인근에 위치하여 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 김포 마송지구 택지개발 예정 지구에 포함되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정이며, 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 입찰 보증금률은 주의가 필요하지만, 신축 상가라는 장점과 지역 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

2. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 건물 상태 양호

* 마송중학교 인근 상업지구

* 김포 마송지구 택지개발 지역으로 미래 성장 가능성

* 권리 관계가 비교적 명확하며 인수되는 보증금 없음

* 학원으로 이용 중으로 즉시 수익 창출 가능성 (임대 현황 미상이나, 현재 운영 중인 것으로 추정)

2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 955,000,000원입니다. 권리상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 재매각 물건이라는 점을 감안하여, 통상적인 경매 낙찰가율 (예: 80~90%) 및 주변 시세 등을 참고하여 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 감정가: 955,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최저 입찰가: (정보 부족으로 감정가 기준) 955,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 약 764,000,000원 ~ 859,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.