나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33105 [4] 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층 2동702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의역"" 동측 인근에 위치하며
주위는 오피스텔, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 중 4층 1동401호 외 5개호
외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 화강석붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건(기호1~6)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 에쓰제이로얄팰리스 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭
50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역임.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33105 (4)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층 2동702호

부동산의 표시:

토지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6

토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물: 에쓰제이로얄팰리스 2동 702호 (7층)

건물면적: 64.80㎡ (약 19.60평)

건물제시외면적: 0.00㎡

용도: 오피스텔

감정가: 420,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의역"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 복수의 권리 관계가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 채권자 김 이 신청한 강제경매개시결정(2025.03.27. 접수, 을1)입니다.

본건에는 임차인 김 수가 등기한 주택임차권(2024.12.20. 접수, 을1)이 존재하며, 해당 임차권은 선순위이며 대항력이 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 앞서 존재합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(김 수, 350,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

그러나 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되며, 매수인이 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

이 외 채권자 남부천세무서장의 압류 등기(2026.02.09. 접수)도 존재하나, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 350,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 춘의동 일대는 오피스텔, 업무시설, 상가, 공장 등이 복합적으로 자리 잡고 있는 지역입니다. 춘의역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다. 인근에 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하여 배후 수요를 확보하고 있으며, 이는 임대 수익률 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 13층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다.

건물 내외부는 세멘몰탈 위 페인트 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기, 화재탐지 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되나, 실제 배당 과정에서 변동이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있습니다. 따라서 배당 결과 및 임차인과의 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 주위 환경에 공장이 혼재하고 있어 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 SJ로얄팰리스 오피스텔로, 춘의역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현대적인 건물 구조와 내부 설비는 주거 및 업무용으로 사용하기에 적합합니다.

주요 리스크 요인인 임차인 관련 사항은 권리분석상 매수인의 부담이 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 춘의역 이용이 편리하여 출퇴근 및 교통이 용이합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 수익형 부동산: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 주변 상권 및 업무 시설과의 연계를 통해 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 현재 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(64.50㎡)의 SJ로얄팰리스 오피스텔이 2024년 4월 4.3억원, 2월 4.4억원, 4.4억원에 실거래되었습니다. 감정가는 4.2억원입니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 약 4.3억원에서 4.4억원 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 3.5억원 전액이 배당을 통해 변제될 것으로 예상됨에 따라, 매수인이 추가로 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보입니다.

이에 따라, 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여, 현 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 400,000,000원 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.