나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33687 [7] 경기도 부천시 원미구 원미동 41-2 춘의테크노파크 3차 주건축물 1동 OOO OOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 남동측 인근에 위치하며 부근은 공장,
지식산업센터, 아파트형 공장 등 공업용 부동산이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 춘의역)이 소재
합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 중 11층 1101호외 9개호로서,
외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1 ~ 기호10 : 각 '공장(폐문 중)' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화물엘리베이터, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추
고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 북측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로
2-444호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-137호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

-아파트형공장임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33687 (7)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 41-2, 춘의테크노파크 3차, 주건축물 1동 11층 1108호

* 용도: 지식산업센터 (공장/근린생활시설)

* 감정가: 3억 6,200만 원

* 토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

* 건물면적: 97.85㎡ (약 29.60평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 아파트형 공장, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

* 건축물 정보:

* 건물명: 춘의테크노파크 3차

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 규모: 지하 3층, 지상 13층 중 11층

* 전유부분 면적: 97.85㎡ (약 29.60평)

* 토지 지분 면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 지식산업센터, 아파트형 공장 등 공업용 부동산이 주를 이룹니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 8m 내외, 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2016-11-14 접수)

* 등기부상 권리 현황:

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(신탁등기 관련) 및 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사와이엠테크)

* 을1: 근저당권 (중소기업은행, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (중소기업은행, 300,000,000원)

* 을3: 근저당권 (중소기업은행, 180,000,000원)

* 갑3: 가압류 (태양당인쇄, 42,548,300원)

* 갑4: 가압류 (기술보증기금, 990,000,000원)

* 갑6: 압류 (부천시)

* 갑8: 임의경매 (더블유아이2311유동화전문, 3,432,000,000원)

* 등기부채권 총액: 3,312,548,300원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 비록 인수 보증금이 0원이고 별도 임차인 현황이 없더라도, 임대 관계가 미상으로 처리되었으므로 해당 부동산을 점유하고 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이나 차임 등 임차 조건이 확인되지 않는 부분이 존재하므로, 실제 명도를 진행할 때 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 춘의테크노파크 3차는 다수의 지식산업센터 및 아파트형 공장 단지 내에 속해 있으며, 해당 지역은 제조업, IT 관련 기업 등 중소기업체의 밀집 지역입니다. 인근에 소규모 근린생활시설이 일부 존재합니다.

* 지역 특성: 부천시 원미구 춘의동 일대는 오래전부터 산업단지가 조성되어 왔으며, 현재도 제조 및 지식산업 관련 기업들이 운영되고 있는 산업 중심지입니다.

* 유사 물건 시세: 부천시 지식산업센터의 경우, 춘의역 인근의 신축 또는 준신축 건물들의 평균 매매가는 전용면적 기준 평당 1,000만원 이상으로 형성되는 경우가 많습니다. 다만, 본 물건의 구체적인 시세는 개별 물건의 상태, 층수, 조망, 내부 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율 데이터를 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 춘의역을 중심으로 다수의 금융기관(은행, ATM), 식당, 카페, 편의점, 병원, 약국 등이 밀집해 있어 직장인들의 이용이 편리합니다. 또한, 인근 상업 지역에 생활필수 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건지 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 주는 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공업지역 특성상 일부 공장 운영으로 인한 소음이나 환경적 요인은 간접적으로 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 이루어지지 못한 사유가 있을 수 있습니다. 해당 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화전문회사(AMC)를 통해 진행되는 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 아파트형 공장 특성: 일반 주거용 건물과 달리, 아파트형 공장은 용도 변경, 전매 제한 등 별도의 규제가 있을 수 있으며, 임대 수요나 가치 평가 시 이에 대한 고려가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 참여 시 초기 자금 부담을 증가시킬 수 있습니다.

* 토지이용규제: 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축, 증축, 용도 변경 등 사업 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지적 이점을 갖추고 있습니다. 아파트형 공장으로서 산업 활동의 중심지에 자리하고 있으며, 일괄 매각되어 토지 사용에 대한 권리를 명확히 확보할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 재매각, 유동화 물건, 공동담보 등 특이사항과 높은 매수신청보증금 비율은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 처리되어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있습니다. 주변 산업 환경과 지역 규제 사항을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 춘의역 역세권 입지: 지하철 7호선 춘의역을 중심으로 한 편리한 교통망 확보.

* 산업 중심지: 부천시의 주요 산업단지 내 위치하여 관련 업종 기업들의 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 소유권을 함께 취득하여 사용 및 개발에 유리.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3억 6,200만 원을 기준으로 하되, 재매각 물건임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 총 채권액이 33억 원이 넘는다는 점을 고려할 때, 시장 상황과 유사 물건 낙찰가율, 본건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

보증금(0원) 인수 부담이 없으므로, 낙찰가율을 70~80% 수준으로 가정 시 약 2억 5,340만 원 ~ 2억 8,960만 원 사이에서 산정해 볼 수 있습니다. 이는 단순히 감정가 및 일반적인 낙찰가율을 적용한 예시이며, 실제 입찰 시에는 철저한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.