나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100335 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 568-3 주건축물 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태앙 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "용인신봉고등학교" 북서측 원거리에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 연립주택, 창고, 임야 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 외장 석재 및 치장 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 완경사 사다리형의 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경100335 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 568-3 주건축물 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지 면적: 64.12㎡ (약 19.39평)

건물 면적: 51.50㎡ (약 15.58평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

1.2. 건물 정보

건축 연도: 2020년 (사용승인일: 2020-07-24)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 4층 401호

주요 마감: 외벽-석재 및 치장벽돌, 창호-하이새시

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 연립주택, 창고, 임야 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접면

대상 물건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 박창윤 (2020-08-12)

* 근저당 (말소기준권리): 한우리건설주식회사 (230,000,000원, 2021-04-23)

* 주택임차권: 조남욱 (250,000,000원, 2023-08-10 접수, 인수되는 권리)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 소유권이전청구권가등기, 강제경매 개시결정 등이 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조남욱 (조 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-26

확정일자: 2020-10-19

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (조남욱, 보증금 250,000,000원, 매수인이 인수)

* 말소 기준 권리: 을구 7번 근저당 (한우리건설주식회사, 2021-04-23)

* 인수 보증금: 250,000,000원 (대항력 있는 임차인)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 동천동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 22일 거래: 전용면적 54.75㎡ (약 16.57평), 3층, 2017년 준공 건물, 200,000,000원. (참고: 본 건과 면적 및 준공연도가 유사하나 가격이 현저히 낮아 비교 시 주의 필요)

* 2026년 1월 3일 거래: 전용면적 58.81㎡ (약 17.79평), 4층, 2019년 준공 건물, 555,000,000원.

* 2026년 6월 14일 거래: 전용면적 71.73㎡ (약 21.70평), 지하 1층, 2019년 준공 건물, 570,000,000원.

본건의 전용면적 51.50㎡ (약 15.58평)를 고려할 때, 유사 건물의 평당 가격은 약 790만원 ~ 940만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 감안하면 본건의 현 시세는 약 4억 8천만원 내외로 추정됩니다. 감정가 304,000,000원 대비 시장 시세가 높게 형성된 점을 주목해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: "용인신봉고등학교" 북서측 원거리에 위치합니다.

* 생활 환경: 다세대주택, 연립주택, 창고, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

5.2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 분석)

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 지역 전반적으로는 생활폐기물 소각장, LNG 발전소 등 환경 관련 시설 건립에 대한 논의 및 주민 갈등 사례가 간헐적으로 보도되고 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 환경 규제 변화에 따른 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용이 높아집니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 감정가(304,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 4억 8천만원 내외 추정)보다 현저히 낮아, 낙찰 후 추가적인 시세 상승이 없다면 인수 보증금 부담이 커질 수 있습니다.

* 권리 관계의 복잡성: 다수의 채권 및 임차권이 존재하므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 보증금 250,000,000원을 보유하고 있으며, 해당 임차인이 직접 강제경매를 신청한 사건입니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 최우선으로 고려할 수 있음을 시사합니다. 주변 시세가 감정가를 상회하는 점은 투자 가치를 높이는 요인이지만, 인수해야 하는 임차인의 보증금 250,000,000원이 상당하여 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가보다 높은 주변 시세를 고려할 때, 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치보다 낮을 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 수지구 동천동의 입지: 용인시 수지구는 비교적 안정적인 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 명도 고려: 현재 임차인이 직접 경매를 신청한 만큼, 낙찰 후 임차인과의 원만한 명도 협상이 이루어질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 산출된 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 추정 시장 가치: 약 480,000,000원 (전용 51.50㎡ 기준, 주변 실거래가 반영)

* 인수 보증금: 250,000,000원

* 적정 입찰가 산정:

* 총 예상 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 총 예상 투자 비용을 시장 가치(약 480,000,000원) 수준으로 맞춘다고 가정할 때,

* 입찰가 = 총 예상 투자 비용 - 인수 보증금

* 입찰가 = 480,000,000원 - 250,000,000원 = 230,000,000원

그러나, 감정가 304,000,000원에 비해 현저히 낮은 입찰가이며, 채권자가 임차인임을 고려할 때 경매 절차가 임차인의 보증금 회수를 목표로 진행될 가능성이 높습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하거나, 시세 수준에서 인수 보증금을 고려한 금액으로 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

* 해당 범위 내에서 입찰 시, 총 투자 비용은 약 550,000,000원 ~ 570,000,000원으로, 이는 유사 물건의 시장 가치와 부합하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.