나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91653 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 791-9 101동 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 바 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

구조: 알씨조 슬래브지붕
규모: 지하1층/지상4층
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 플라스틱창호 마감 등

이용상태

본건은 수차례 걸쳐 현장조사에 임하였으나 폐문부재로 인하여 부득이 내부구조는 확인하지 못하였으며, 인근 유사호 탐문조사 및 건축물대장도면상 "다세대주택" 으로 이용 중인 것으로 확인하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

"세장형 평지" 로서, 기준시점 현재 "다세대주택 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10M의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m-12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(탑동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 "미상" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 경매 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경91653 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 791-9 101동 지하층비02호 (도로명: 경기도 수원시 권선구 상탑로39번길 13 (탑동))

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 알씨조 슬래브지붕, 지하1층/지상4층, 외벽 드라이비트 마감, 창호 플라스틱 마감

* 이용 상태: 수차례 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 확인 불가. 인근 유사 호 탐문 및 건축물대장 도면상 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 확인.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비.

* 감정가 및 면적

* 감정가: 103,000,000원

* 토지 면적: 38.83㎡ (약 11.75평)

* 토지 지분: 38.83037433155081㎡

* 건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.96㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주거용 부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 여건

* 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 및 토지 상태

* 토지 형상은 "세장형 평지"이며, 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

* 북동측으로 노폭 약 10M의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1996.04.01 접수)

* 을6: 근저당 (채권자: 한국자산관리공사, 채권금액: 62,400,000원, 2015.11.17 접수) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 갑2: 임의경매 (채권자: 한국자산관리공사, 2024.10.04 접수) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전 (상속, 권리자: 신정미외 4명, 2025.06.02 접수)

* 갑4: 3번신동찬지분전부이전 (증여, 권리자: 신정미, 2026.01.20 접수) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 62,400,000원

* 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준 권리: 을6 근저당 (2015.11.17 접수)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 권리 분석상, 본 건은 매각으로 인해 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상

* *임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.*

4. 상권분석

* 지역 특성

* 본건이 위치한 탑동 지역은 주거용 부동산이 밀집한 지역으로, 지역 내에서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 동향

* 최근 3년간(2026년 3월 기준) 인근 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 경기도 수원시 권선구 탑동 820-1번지 (정도주택A동, 2004년식, 전용 74.19㎡): 18,500만원 (약 249,360원/㎡)

* 경기도 수원시 권선구 탑동 784-6번지 (대림아트빌3차, 2003년식, 전용 80.28㎡): 18,300만원 (약 227,950원/㎡)

* 경기도 수원시 권선구 탑동 765-4번지 (스타캐슬탑동, 2020년식, 전용 48.85㎡): 21,500만원 (약 439,918원/㎡)

* 본건(전용 59.96㎡, 1996년식 추정)은 비교적 오래된 연식의 다세대주택으로, 유사 연식 및 면적의 인근 물건 시세는 약 230,000원/㎡ ~ 250,000원/㎡ 수준으로 판단됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현재 시가는 약 14,300만원 (59.96㎡ * 238,655원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설

* 탑동초등학교가 인근에 위치하며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 제한사항

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 해당합니다. 이는 군사 시설 인접으로 인한 소음 또는 비행 안전 관련 제약 가능성을 내포합니다.

* 또한 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 기타 확인 사항

* 건물 내부 확인 불가: 수차례 현장 조사에도 폐문부재로 인해 내부 구조 및 관리 상태를 확인할 수 없었습니다. 이는 향후 명도 과정이나 건물의 실제 상태 파악 시 변수가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인지, 있다면 계약 조건은 어떠한지에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 권리관계가 명확하고 매각으로 인한 인수 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 군사 관련 지역으로 지정된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 가능성이 있어, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 내부 상태를 명확히 파악한다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 감정가 저평가 가능성

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음

* 안정적인 주거 지역 내 위치, 생활 편의성 보통

* 향후 개발 가능성 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 103,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건의 전용면적(59.96㎡) 기준 현재 시가는 약 13,700만원에서 15,000만원 사이로 추정됩니다.

* 건물 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하면서도, 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 따라서, 약 135,000,000원을 기준으로 입찰가를 결정하고, 실제 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유연하게 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.