나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501838 [1] 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량은 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 2014.09.05) 외벽 : 인조석 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등(표준마감기준) 창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 및 동측, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 241-1 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 2024년5월8일, 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임11562), 임차보증금: 금310,000,000원, 점유개시일자 : 2022년3월25일, 확정일자 : 2022년3월25일, 임차권자 : 전영제

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501838 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

(JSON 데이터 상 전용면적: 71.38㎡, 약 21.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 1호선 부평시장역이 도보 약 5분 거리에 있어 더블 역세권에 해당합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산 강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 29일자 계양세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 을구 1번 순위의 주택임차권(전영제, 310,000,000원)을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 다만, 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 정보

*임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 전영제)

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 3월 25일

배당신고일자: 2024년 5월 10일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

*임차인: 정지인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 25일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 주의사항

감정평가서 요약 및 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 임차인 전영제는 대항력이 없으나, 3.1억 원의 보증금이 설정되어 있고 HUG와 연관되어 있어 관련 절차 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천 부평구 부평동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택과 혼재되어 있습니다. 인천부흥초등학교가 인접해 있으며, 인천지하철 1호선 부평시장역까지 도보로 이동 가능하여 교통 및 생활 편의성이 좋습니다.

4.2. 편의시설

다수의 식자재마트(원일식자재마트, 두리식자재마트 등)가 물건지 인근에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변 상업시설 및 주거지역으로 인한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인천부흥초등학교가 도보거리에 위치하며, 부평중학교, 부평고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다. 주변이 상업 및 주거지역으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 문제

가장 중요한 리스크 요인은 'HUG 인수조건 변경' 사항입니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 인수 절차에 복잡성을 야기할 수 있으며, 관련 보증금(3.1억 원) 처리 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인 전영제는 대항력이 없으나, HUG 관련 변수에 따라 잠재적 위험으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 매각 후 일정 기간 동안 토지 거래에 영향을 줄 수 있으나, 일반적으로 경매 절차에서는 큰 문제가 되지 않습니다.

6.3. 권리 관계의 복잡성

집합건물 등기부상 공유자 지분 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전 등이 복합적으로 나타나 있어 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 하지만 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항과 3.1억 원의 임차인 보증금 관련 복잡성이 존재하여, 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG와의 연관성을 면밀히 파악하고 인수 조건을 명확히 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천 부평구 중심 상업 및 주거지역, 더블 역세권(부평시장역 인접).

* 건물: 2014년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 주변 환경: 다양한 근린생활시설, 초등학교 인접.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용 약 71.38㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 1억 8,200만 원, 2025년 2월 1억 9,000만 원, 2026년 6월 1억 8,500만 원에 거래되었습니다. 감정가(2억 5,800만 원)는 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

본건의 경우 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성 요인이 존재하므로, 시세보다 낮은 금액으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. '인수 보증금 합계'가 0원이므로 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 관련 변수에 대한 사전 조사 및 전문가 상담을 반드시 거쳐야 합니다.

예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 1억 8,500만 원

* 리스크 반영 할인율: 10~15%

권리관계 확인 및 HUG 인수조건 명확화가 최우선이며, 이를 바탕으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.