나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501833 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1116 아이뷰 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월서초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제8층 제803호로서, (사용승인 : 2018.02.05) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로에 접하며, 서측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 인천지방법원 2026타경501833 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1116 아이뷰 8층 803호

용도: 오피스텔

감정가: 298,000,000원

토지면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.92㎡ (약 19.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월서초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 업무시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지형상 및 이용상태:

토지는 가장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 현재 상업 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 남측으로는 광대로에 접하고 있으며, 서측 및 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 준주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 건축용도지역기타(건축선의 지정), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 07월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 순위 1번 주택임차권이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (노 )

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 인수되지 않습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 을1 (주택임차권): 2024-03-04 접수, 권리자 노지혜, 권리금액 365,000,000원. 말소 대상.

* 갑5 (가압류): 2023-07-13 접수, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 225,000,000원. 말소기준권리.

* 갑8 (강제경매): 2026-03-05 접수, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 365,000,000원. 본 경매의 개시 결정 등기. 말소 대상.

* 등기부채권 총액: 590,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 남동구 구월동 일대는 오피스텔, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다. 인천구월서초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋으며, 다양한 상업 시설의 이용이 편리합니다. 이는 지역 내 직주근접 수요 및 생활 편의성을 높여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천구월서초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건은 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 한정) 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인 관련 기관인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 HUG와의 정산 또는 권리 승계 등에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 구체적인 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가(298,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 가격 책정에 신중할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 주요 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 장점이 있습니다. 또한, 권리분석상 인수해야 할 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 그러나 다양한 토지이용 제한과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항, 감정가와 시세 간의 괴리는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구월동 중심상업지역 인근에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 인천 지역의 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(65.92㎡, 8층)의 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, 시장 가격은 약 210,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건은 8층에 위치하고 있으며, 최근 2026년 5월 8층 69.49㎡ 면적의 오피스텔이 230,000,000원에 거래된 사례를 감안할 때, 본건(65.92㎡)의 적정 시장가치는 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 제반 권리관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 230,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁자 수에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.