나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501772 [1] 인천광역시 서구 경서동 757-4 행복마을 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역임.

교통상황

간선도로에 인근 위치하고, 차량 접근 무난시되며 버스정류장 인근하며 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 201호로서, (사용승인일자 : 2012.07.09) 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 창호 : 플래스틱 및 알미늄섀시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 가장형 평지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 서구 경서동 757-4 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 인천광역시 서구 경서동 757-5 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 주택에 대하여 주택임차권 등기(임차보증금 140,000,000원) 되어 있는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501772 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 757-4 행복마을 2층201호

용도: 다세대주택

건물명: 행복마을

층/호수: 2층 201호

사용승인일자: 2012년 07월 09일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 116,000,000원

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

토지지분: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물면적: 42.61㎡ (약 12.89평)

건물지분: 42.61㎡ (약 12.89평)

1.4. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

간선도로에 인접해 있어 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 포장된 소로(폭 8~10m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한합니다.

2.5. 주변 시설 검토

인근 지역은 주거단지로 형성되어 있으나, 인천 서구 경서동 일대에 폐기물 처리 시설 등 환경 민감 시설 유치에 대한 주민 반발이 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 지역 환경 이슈로 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 3월 4일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경501772)입니다. 등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 12일

* 확정일자: 2022년 04월 11일

* 배당신고일자: 2024년 06월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 되어 있으나, HUG 인수조건 변경에 따라 말소 대상입니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 최승희(2015.10.28), 한지민(2015.12.11), 김산(2022.06.13)

* 주택임차권: 김태훈 (을7, 2024.06.19 접수, 140,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑8, 2026.03.04 접수, 140,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 7번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 752-4번지 (2010년식, 56.24㎡): 8,500만원 (약 151,138원/㎡)

* 738-12번지 (2012년식, 47.76㎡): 9,000만원 (약 188,442원/㎡)

* 730-3번지 (2010년식, 44.88㎡): 7,600만원 (약 169,339원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건(42.61㎡)의 감정가는 116,000,000원 (약 272,236원/㎡)으로, 최근 실거래가 평균(약 171,070원/㎡) 대비 높은 수준입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 또는 감정가 산정 시 고려된 특별한 요인이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변은 유사한 공동주택 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

"경서초등학교"가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 통상적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 내에 외국인이 주택 용도로 취득하는 경우 허가를 받아야 함을 의미합니다. (※본건 매수인이 외국인이 아니거나 주택 용도가 아닌 경우 해당사항 없을 수 있습니다.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경은 경매 물건에 있어 중요한 고려사항입니다. 일반적으로 HUG는 임차인의 보증금 반환을 보증하며, 경매 시 임차권 인수 여부가 핵심 쟁점입니다. 본 건의 경우 HUG 인수조건 변경으로 임차권이 말소될 예정이지만, HUG가 잔액을 청구하지 않는 조건(인수조건변경)으로 경매가 진행되는 것으로 보입니다. 이는 매수인의 부담을 덜어주지만, HUG와의 구체적인 정산 내용 및 변경된 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세 괴리

감정가(116,000,000원)와 최근 실거래가(7,600만원~9,000만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점 이후 시장 상황이 변했거나, 감정가 산정에 반영되지 않은 요소가 있을 수 있습니다. 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항이 존재합니다. 특히 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차권 관련 부담은 해소될 것으로 예상되나, 정확한 인수조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 크므로, 보수적인 시각으로 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 부담이 해소될 가능성이 높아 명도 진행이 용이할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 금액으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역 내에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 1월 실거래가를 기준으로 분석했을 때, 본건(42.61㎡)의 적정 시장 가치는 약 7,600만원에서 9,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가(116,000,000원)와 시세 간의 괴리를 고려하고, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시점에서 예상되는 합리적인 입찰가 범위는 8,500만원 ~ 9,500만원 으로 제안합니다. 이는 최근 거래된 최고가 수준에 약간의 프리미엄을 더하거나, 시장 상황에 따라 보수적으로 접근하는 가격대입니다. 입찰 전 HUG의 정확한 인수조건 변경 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.