나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501777 [1] 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘인천부개서초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 부평역(지하철 1호선 및 인천1호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 14층 건물 내 제7층 제706호로서, (사용승인일 : 2014-04-21) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 두 필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

504-4번지, 504-5번지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501777 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 7층706호

신주소: 인천광역시 부평구 부일로 4, 7층706호 (부평동)

토지면적: 9.89㎡ (약 2.99평)

토지지분: 9.888㎡ (약 2.99평)

건물면적: 60.89㎡ (약 18.43평)

건물지분: 60.89㎡ (약 18.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 14층 건물 내 제7층 제706호

사용승인일: 2014년 04월 21일

주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 기타 기본 정보

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘인천부개서초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 부평역(지하철 1호선 및 인천1호선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 인천부개서초등학교 인근 위치

* 교통시설: 부평역 (지하철 1호선, 인천1호선) 도보 이용 가능 거리

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 상업시설 다수 분포

* 주거시설: 아파트단지, 다세대주택 등 혼재

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 05월 25일자 남동세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (이혜빈, HUG, 190,000,000원)

* 을구 9번: 가압류 (주택도시보증공사, 1,999,000,000원)

* 을구 10번: 압류 (강서구)

* 을구 11번: 강제경매 (주택도시보증공사, 190,000,000원)

* 갑구 8번: 압류 (남동세무서장)

* 그 외 등기부등본상의 모든 권리 (단, 강제경매 개시결정 등기 제외)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이혜빈)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 13일

* 확정일자: 2020년 05월 28일

* 배당신고일자: 2024년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않습니다. (이 )

* 임차인: 전예솔

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 30일

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다. (전 )

3.5. 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건의 변경 사항이 존재합니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매 절차를 진행하거나, 향후 본건을 인수할 경우 적용될 조건에 대한 변경을 의미할 수 있으므로, 상세 내용은 입찰 전 반드시 HUG 또는 법원에 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 전체 임대 관계는 파악되지 않았으나, 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 지하철 1호선 및 인천1호선이 교차하는 부평역을 중심으로 한 지역으로, 유동인구가 많고 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다. 아파트단지와 업무시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

4.2. 본건의 상권 내 위치

본건은 해당 지역의 주요 교통 요지인 부평역과 인접하여 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 환경

인천부개서초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 비교적 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경이라는 특수사항이 존재합니다. 이에 대한 명확한 이해 없이 입찰 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 특이사항 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 사항은 본건의 낙찰 후 인수 조건이나 활용에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다. 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성으로 인해 향후 매매가 및 임대가에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천의 핵심 상권인 부평역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 건물 노후도가 낮고(2014년 준공) 최신 설비를 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 이 부분에 대한 충분한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 편리한 교통망

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 종사자, 직장인 등 꾸준한 임대 수요 기대

* 깨끗한 건물 상태: 2014년 준공으로 비교적 신축에 가까운 건물 상태

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음

* 잠재적 시세 상승 가능성: 부평 지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 60.89㎡)의 현대홈타운 오피스텔 및 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가는 대략 1억 7천만원에서 2억 2천만원 사이로 형성되어 있습니다. 월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 70만원~90만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 7천6백만원으로, 시장 가격대에 부합하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려하여, 추가적인 확인을 통해 리스크를 최소화하고 경쟁 입찰 상황을 감안해야 합니다.

권리분석 결과 인수하는 보증금이 없으므로, 감정가(176,000,000원) 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 관련 특이사항에 대한 정확한 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 176,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.