나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501767 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 268-1 탑스퀘어 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역(경인전철)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 주안역(1호선,인천2호선)이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건내 6층 601호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재 붙임 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30m, 약15m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제 한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과 -552)<철도안전법> 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제20 23-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501767 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 268-1 탑스퀘어 6층 601호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 14층 (지하 2층)

해당 층수: 6층

토지면적: 10.24㎡ (약 3.10평)

토지지분: 10.241㎡ (약 3.10평)

건물면적: 74.74㎡ (약 22.61평)

건물지분: 74.744㎡ (약 22.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 207,000,000원

준공년도: 2016년 (사용승인일 2016-03-29 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역(경인전철)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 주안역(1호선, 인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 6층 601호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로서 전반적인 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 인접도로 상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30m, 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매 절차에서 을구 순위 5번 주택임차권(김채윤, 보증금 250,000,000원)은 말소기준권리(갑구 6번 강제경매, 주택도시보증공사)보다 후순위에 해당하며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 상기 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주택도시보증공사(김채윤)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2024-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위이며, 말소 예정입니다.

* 임차인 2: 한성재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-08

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험이 존재합니다. 이는 권리분석상 특이사항으로 반드시 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황 요약: 말소기준권리는 인천지방법원 2026타경501767 강제경매 개시결정 등기(주택도시보증공사, 250,000,000원)입니다.

1.2. 상권분석

* 주변 상업시설 및 업종 분포: 본건은 주안역 인근의 상업 및 업무 밀집지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 분포하고 있어 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

* 잠재적 가치: 주안역을 중심으로 한 교통 요지에 위치하며, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.3. 생활정보

* 주변 편의시설: 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 재래시장이 인근에 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 다양한 병원, 약국, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 교육시설: 주안초등학교, 석바위초등학교, 학익고등학교, 인하대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 의료시설: 인천기독병원, 인하대학교병원 등 종합병원과 다수의 의원 및 약국이 가까이 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변 녹지/공원: 문학산, 시민공원 등 이용 가능한 공원들이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

지도상 주변 시설 확인 결과, 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(한성재) 관련 위험: 해당 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰자가 인수 후 명도 절차에 상당한 부담이 될 수 있습니다. 보증금 0원임에도 불구하고 해당 임차인의 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상의 제약: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

* 물건의 장단점 요약:

* 장점: 역세권 입지, 비교적 양호한 건물 상태, 다양한 편의 및 교통시설 인접, 투자 잠재력.

* 단점: 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 위험 및 잠재적 비용 발생 가능성.

* 총평: 본 물건은 주안역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 수요가 예상되지만, 대항력 있는 임차인(한성재)의 존재가 주요한 투자 위험 요인입니다. 해당 임차인과의 명도 절차를 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 강점 부각: 주안역(1, 2호선) 초역세권으로 뛰어난 교통망을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 업무시설 이용이 편리하여 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 리스크 관리 방안: 대항력 있는 임차인(한성재)과의 적극적인 소통 및 협의를 통해 명도 절차를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다. 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 207,000,000원

* 최근 유사 면적(74.74㎡) 매매 사례: 2024년 11월 3층 매물 164,000,000원.

* 최근 유사 면적(78.598㎡) 매매 사례: 2024년 6월 7층 매물 195,000,000원.

* 본건은 6층으로 3층보다는 높고 7층보다는 낮은 층수에 해당합니다. 최근 매매가와 감정가를 고려할 때, 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사 보증금은 말소 예정)

* 대항력 있는 임차인(한성재)의 보증금 0원, 대항력 있음으로 인한 명도 위험 및 잠재적 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가 대비 약 82% 수준으로, 최근 매매 사례의 하단부와 중간값을 고려한 가격입니다.

* 최종 예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.