나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501760 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 OOOOOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

인천광역시 미추홀구 OOOO OOO OOOOOOO OOOOOO (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경501760(인천지방법원 경매19계). 감정가 74,000,000원, 최저가 25,382,000원. 매각기일은 2026-09-07입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 501760 [1]
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 OOOOOOO OOOOOO OOOOOO
도로명주소	인천광역시 미추홀구 OOOO OOO OOOOOOO OOOOOO
용도	집합건물
매각기일	2026.09.07
관할법원	인천지방법원 경매19계 (032-860-1619(구내:1619))
이용제한	(접함)도로, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 제3종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역

인천광역시 미추홀구 용현동 OOOOOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	10.70㎡ (3.24평)
건물면적	37.74㎡ (11.42평)

금액

감정가	74,000,000원
최저가	25,382,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	2,538,200원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.29	74,000,000원	유찰
2차	2026.07.03	51,800,000원	유찰
3차	2026.08.04	36,260,000원	유찰
4차	2026.09.07	25,382,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 &quot;독정이삼거리&quot; 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서 (사용승인일 : 1996.12.13) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감. 창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 다세대주택으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 남측하향 완경사지 장방형의 토지를 다세대주택 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남동측으로 약 20m의 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 기본 사항

2.1. 주소

인천광역시 미추홀구 용현동 454-407 보람아트빌라 4층 402호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 수봉남로 9-1)

2.2. 물건 종류

다세대주택

2.3. 감정가

74,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

토지 지분: 10.70337984496124㎡ (약 3.24평)

건물면적: 37.74㎡ (약 11.42평)

건물 지분: 37.74㎡ (약 11.42평)

2.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매 구분

부동산 강제 경매

2.7. 채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

2.8. 특이사항

주거환경개선지구, HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "독정이삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지 이용 현황

남측 하향의 완경사지에 위치한 장방형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

3.4. 도로 접면

본건 남동측으로 약 20m의 도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 주거환경개선지구 (사업완료-2006.12.31)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등 대상)

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리

2024년 12월 11일자 인천지방검찰청의 압류 (을구 12번)가 말소 기준 권리입니다.

4.2. 등기부 현황 요약

* 갑9: 소유권 이전 (2010-06-07) - 김선자

* 갑10: 소유권 이전 (2015-07-17) - 윤정희

* 갑11: 소유권 이전 (2022-10-05) - 이원희

* 을14: 주택임차권 (2024-09-27) - 정다원 (보증금 82,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 갑12: 압류 (2024-12-11) - 인천지방검찰청 (말소 기준 권리)

* 갑13: 강제경매 (2026-03-04) - 주택도시보증공사 (채권액 82,000,000원)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: 2022-07-07

* 배당신고일자: 2024-09-27

* 대항력: 없음

4.4. 권리 분석 의견

말소 기준 권리보다 후순위인 을구 14번 주택임차권 (정다원, HUG 인수)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 채권액 총액은 82,000,000원입니다.

5. 상권 분석

5.1. 주거지대

본건이 위치한 지역은 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

5.2. 상업 및 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 도시 재생 사업 영향

인천광역시 미추홀구 용현동 일대는 주거환경개선사업이 진행 중이거나 완료된 지역이 있으며, 이는 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승 가능성을 시사합니다. (예: 용현5구역 주거환경개선사업 사업완료 고시)

6. 생활 정보

6.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 사용승인일은 1996년 12월 13일입니다.

6.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 독정삼거리 인근으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 지역은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 용현동은 인하대학교, 인하공전 등 교육시설이 인접해 있으며, 대학병원, 상권 등이 발달해 있어 생활 인프라가 우수합니다.)

6.3. 기타

임대 관계는 미상입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 주거환경개선지구

본건은 주거환경개선지구로 지정되어 있으며, 사업이 완료되었으나(2006.12.31) 향후 지역 개발 또는 변경 사항 발생 시 영향을 받을 수 있습니다. (검색 결과, 미추홀구는 지속적인 도시재생 사업이 진행 중이며, 용현동 일대에서도 관련 사업이 추진되고 있습니다.)

7.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권이나 대항력 등을 인수하는 조건이 변경되었음을 의미합니다. 본 건의 경우, 임차권(을구 14번)이 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG 관련 물건은 일반 물건과 다른 절차나 특수성을 가질 수 있으므로, 입찰 전 HUG의 명확한 인수 조건 및 절차를 다시 한번 확인하는 것이 권장됩니다.

7.3. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26 ~ 2026.8.25). 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상은 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (이는 낙찰자가 일반인일 경우 큰 문제는 없을 수 있으나, 외국인 투자자 등에게는 추가 확인이 필요합니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 74,000,000원입니다. 말소 기준 권리보다 후순위인 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 주거환경개선지구라는 특성이 있으나 사업은 완료되었으며, 지역 내 도시재생 사업 진행은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: HUG 임차권이 말소 예정으로 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구 지정 및 인근 도시재생 사업 진행은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(1996년) 및 면적(전용면적 약 11.42평)의 다세대주택은 2026년 5월 기준 평당 약 51만 원에서 67만 원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 감정가 74,000,000원은 약 64.8만 원/평으로, 이는 주변 시세 범위 내에 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 74,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80~90% 수준 (약 59,200,000원 ~ 66,600,000원)

* 적정 시세 반영 시: 감정가 수준 또는 소폭 상회 (약 74,000,000원 ~ 80,000,000원)

최종 입찰가는 법원 현황 및 현장 답사를 통해 최종적으로 결정하는 것이 바람직합니다.1. 물건 기본정보