나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50187 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 13층1311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건 중 13층 1311호로서 외벽 : 인조석 및 몰탈위페인트 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 주차타워(120대) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로 및 남측과 동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남악리 2233 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법> 남악리 2234 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50187 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 13층1311호

용도: 오피스텔

감정가: 70,000,000원

토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5252㎡ (약 1.07평)

건물면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.3457㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업용 및 업무용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통 여건은 보통 수준입니다.

건축물 정보:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건물 중 13층 1311호입니다. 외벽은 인조석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

이용상태:

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역:

건물 내에는 기본적인 전기 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 120대 수용 가능한 주차타워가 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

본건 토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

본건 서측으로는 왕복 4차선 포장도로가 있으며, 남측 및 동측으로는 보행자 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

북동신용협동조합의 가압류 (2024-04-04, 금500,000,000원)가 말소기준권리입니다.

현황:

집합건물 등기부등본 상 소유권보존, 신탁말소, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

주요 권리사항:

* 을구 5번 주택임차권: 채권자 겸 임차인 최재영, 보증금 80,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2021년 2월 1일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.)

* 갑구 5번 강제경매: 채권자 최재영, 채권금액 80,000,000원. (2026년 3월 6일)

말소될 권리:

말소기준권리(갑구 4번 가압류)보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (단, 을구 5번 주택임차권은 매수인이 인수해야 합니다.)

인수 대상 권리:

* 을구 5번 주택임차권: 최재영, 보증금 80,000,000원. 전입/확정일자 2021년 2월 1일로 대항력을 보유하고 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (참고: 채권자인 최재영과 임차인 최재영이 동일인으로 보이며, 경매 신청 채권액이 임차보증금과 일치합니다. 하지만 배당 상황에 따라 인수 의무가 발생할 수 있습니다.)

4. 상권분석

본건은 전라남도청이 인근에 위치한 중심상업지역으로, 관공서, 금융기관, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다. 주변에 오피스텔 및 상가 건물이 다수 분포하고 있어 지역 상권이 활성화되어 있으며, 다양한 편의시설과 식당가 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

전라남도청이 가까이 있어 행정 업무를 보기에 편리합니다. 또한, 마트, 은행, 병원 등 각종 생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 여건이 우수합니다. 주요 도로망으로의 접근성이 좋아 광주 및 전남 지역 내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력을 갖춘 임차인 최재영의 보증금 80,000,000원입니다. 본건의 감정평가액(70,000,000원)이 임차인의 보증금보다 낮아, 경매 낙찰가에 따라 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 남은 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 부담을 가중시키는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 건물 상태 및 주변 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(80,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 크다는 점은 투자 결정에 있어 신중한 검토가 필요한 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 인수 부담을 감안할 때, 투자 가치 판단에 세심한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 및 관련 기관 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 중심상업지역 내 위치하여 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

* (인수 부담 해결 시) 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(23.35㎡)의 시장 시세는 약 6,700,0000원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액은 70,000,000원입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)이 존재하며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 채권자(최OO)와 임차인(최재영)이 동일인으로 보이고, 경매 신청 채권액이 임차보증금과 일치하는 점을 고려할 때, 경매가가 80,000,000원 이상으로 낙찰될 경우 임차인 보증금 문제가 해결될 수 있습니다.

하지만 현재 감정가(70,000,000원)와 추정 시세(약 6,700,0000원)보다 임차보증금이 높기 때문에, 만약 70,000,000원에 낙찰될 경우, 임차인에게 70,000,000원이 배당되고 10,000,000원의 보증금을 매수인이 인수하게 되어 총 80,000,000원의 실질 비용이 발생합니다. 이는 추정 시세보다 높은 금액입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

신중한 판단을 위해 68,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격으로 낙찰 시, 실질적인 총 매수 비용은 약 80,000,000원(입찰가 68,000,000원 + 인수 보증금 12,000,000원)이 될 수 있음을 유념하시기 바랍니다.

주변 시설 정보:

본건 소재지인 남악리 2233 주변은 전라남도청 및 관련 공공기관, 상업시설, 금융기관 등이 밀집한 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.