나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50175 [1] 전라남도 영암군 미암면 남산리 924-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 미암면 남산리 소재"남산마을"내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

본건은 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 벽돌조 슬래브붕 단층 건으로 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2-가)는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표"참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-건축물대장상 등재되지 않은 미등기 건물인 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경50175 (1)

소재지: 전라남도 영암군 미암면 남산리 924-1

용도: 단독주택

감정가: 104,062,860원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부 (엠OOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 329.00㎡ (약 99.5평)

토지지분: 329㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.38㎡ (약 29.4평)

건물지분: 97.38㎡

건물 제시외면적: 17.60㎡ (약 5.3평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각, 건축물대장상 등재되지 않은 미등기 건물인 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 미암면 남산리 소재 '남산마을' 내에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 세로(가) 상태로, 법정 도로폭은 확보되어 있는 것으로 보입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(250m 이내 제한 구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2024년 2월 5일 접수된 서울신용보증재단의 가압류 (금액: 8,791,039원) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황:

임차인: 박광

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1991년 10월 21일

대항력: 있음

비고: 임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 계약 관계 및 실제 인수 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 박 의 보증금이 0원으로 명시되어 있음)

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림이 혼재된 마을 내 단독주택지로, 상업 활동보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다. 대규모 상권 형성은 어려운 입지입니다.

5. 생활정보

주변 환경으로 보아 기본적인 편의시설은 제한적일 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박 의 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이 사항에 대한 철저한 조사 필요.

* 미등기 건물: 제시외 건물(17.60㎡)은 건축물대장에 등재되지 않은 미등기 상태이므로, 건축법상 문제 발생 가능성 및 추후 합법적 이용에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 묶여 있어 해당 업종의 사업 운영에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영암군 농촌 지역의 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 1억 4백만원 수준입니다. 입지상으로 농경지 및 자연림이 혼재된 조용한 마을에 속합니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 명시된 점과, 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물이 포함되어 있다는 점입니다. 이러한 특이사항들은 낙찰 후 명도 및 건물 활용에 있어 면밀한 검토와 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 지방의 소규모 단독주택이라는 점을 감안할 때, 감정가가 과도하게 높지 않다고 판단됩니다.

* 잠재적 활용 가능성: 토지 면적이 300㎡가 넘으므로, 추후 건축 행위나 토지 활용에 대한 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (단, 토지이용계획 확인 필요).

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 미등기 건물의 포함, 농촌 지역의 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(104,062,860원)보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 약 70% ~ 80% 수준인 73,000,000원 ~ 83,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 특히 임차인 박 과의 명도 협상 가능성 및 비용, 미등기 건물의 활용 방안 등을 구체적으로 파악한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.