나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50294 [1] 전라남도 순천시 풍덕동 859-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 "풍덕중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 정방형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 벽돌조 시멘트기와지붕 단층건으로, 외벽 : 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호2(가)는 공부상 '기와지붕' 이나, 현황은 리모델링하여 '강판지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2026타경50294 (1)

1.2. 소재지

전라남도 순천시 풍덕동 859-32

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

43,701,600원

1.5. 토지면적

152. 70㎡ (약 46.2평)

1.6. 토지지분

50. 89㎡ (약 15.4평)

1.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.8. 건물면적

60. 17㎡ (약 18.2평)

1.9. 건물지분

20. 05㎡ (약 6.1평)

1.10. 건물 제시외면적

15. 30㎡ (약 4.6평)

1.11. 매각대상

토지 및 건물 지분 매각

1.12. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.13. 채권자 (말소기준권리 기준)

이든에셋대부

1.14. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인 존재.

1.15. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함. 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 "풍덕중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 1985-06-26: 이재희 소유권 이전 (매매)

* 2009-06-25: 손순자 소유권 일부 이전 (증여)

* 2025-08-08: 이용경외 2명 소유권 전부 이전 (협의분할 상속)

* 2025-08-08: 김선희외 2명 소유권 전부 이전 (증여)

* 2026-03-04: 이든에셋대부 강제경매 (말소기준권리, 채권액 50,204,613원)

3.2. 등기부 현황 (건물)

토지와 유사한 소유권 이전 및 변동 이력이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1978-01-23

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리

2026년 3월 4일 접수된 이든에셋대부의 강제경매개시결정(2026타경50294)입니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있습니다. (기타 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

* 2024년 8월 21일, 풍덕동 886-3번지 소재 1985년식 연립주택 (보해, 전용면적 49.65㎡)이 7,500만원에 직거래되었습니다.

* 2024년 11월 21일, 풍덕동 243-12번지 소재 2014년식 다세대주택 (네스트빌리지, 전용면적 73㎡)이 1억 7,000만원에 중개거래되었습니다.

4.2. 면적별 시세 비교

본건의 토지 지분은 약 15.4평, 건물 지분은 약 6.1평입니다. 1985년식 연립주택의 전용면적 15평 거래가 7,500만원인 점을 참고할 때, 본건의 감정가 43,701,600원은 전체 부동산 가치에 대한 지분 매각임을 감안해야 합니다. 2014년식 다세대주택은 신축 및 면적 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.3. 해당 물건 가치 평가

본 물건은 단독주택의 지분 매각으로, 주변 단독주택 또는 다세대주택의 시세를 참고할 필요가 있습니다. 최근 실거래 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 지분 매각이라는 특성과 임차인 이슈를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

건물은 벽돌조 시멘트기와지붕(현황 강판지붕) 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

"풍덕중학교" 북서측 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각됩니다. 이는 향후 건물이나 토지를 공유하는 타 지분권자와의 협의가 필요하며, 이 과정에서 갈등이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

손 임차인은 1978년부터 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 시 특별한 문제가 없을 수도 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지 여부는 추가 확인이 필요하며, 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공부상 건물 구조 상이

건물은 공부상 '기와지붕'으로 되어 있으나, 현황은 리모델링되어 '강판지붕'으로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 관련 인허가 또는 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 해당 권리 행사는 1회로 제한되므로, 공유자의 의사를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

본건 소재지인 풍덕동 859-32번지 인근에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 정확한 혐오시설 유무 및 그 영향력은 반드시 현장 답사를 통해 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 풍덕동에 위치한 단독주택 지분 매각 물건으로, 감정가 대비 면적과 비교했을 때 가격적인 매력이 있을 수 있습니다. 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인의 명도 및 보증금 관련 문제는 낙찰 후 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 매력

감정가 43,701,600원은 지분 매각임을 감안할 때, 주변 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

8.2. 입지 및 미래 가치

주거지역 내에 위치하며 풍덕중학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다. 향후 주변 지역 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

인수되는 보증금은 0원으로 파악되었으므로, 이를 제외하고 산정합니다. 최근 실거래가, 감정가, 물건의 리스크 요인(지분, 임차인, 공유자 우선매수권)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정합니다.

9.2. 예상 범위

* 감정가: 43,701,600원

* 토지 지분(약 15.4평) 시세 추정: 평당 200~300만원 가정 시, 약 3,080만원 ~ 4,620만원

* 건물 지분(약 6.1평) 시세 추정: 유사 면적 건물 지분 시세 참고 필요

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 판단되나, 명도 및 공유자 관련 위험 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 명도 및 권리관계 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.