나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50178 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 중 제25층/2503호로서 외벽 : 돌붙임 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 조사시점 현재 단전되어 승강기운행 중단 및 전등이 켜지지 않는 상태임.

물건 비고

아파트 전체가 단전되어 있고, 전기공급정지 안내문이 부착되어 있음. 관리자가 없어 관리비 미납현황 파악 불가능함(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50178 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층2503호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 을5 참조)

특이사항: 아파트 전체 단전, 전기공급정지 안내문 부착, 관리자 없어 관리비 미납현황 파악 불가.

작성일: 2026-09-08

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 북교동에 위치한 '북교초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2020-04-23, 100,800,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 주택임차권, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 이

보증금: 186,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-08-11

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

* 이

보증금: 195,300,000원 (1차 보증금 증액분 9,300,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2024-03-20

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

* 주택도시보증공사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2022-11-02

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 권리가 소멸되므로 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거와 근린생활시설이 복합된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 초등학교가 있어 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 업종 위주로 구성되어 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트 벽식구조이며, 지하 1층/지상 25층 중 25층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 현재 아파트 전체가 단전 상태로 승강기 운행이 중단되었고 전등이 켜지지 않는 상태입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 단전 상태: 아파트 전체가 단전되어 있어 즉시 사용이 불가능하며, 전기 공급 복구 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 관리비 미납: 관리자 부재로 인해 관리비 미납 현황 파악이 불가하며, 인수할 관리비가 있는지 확인이 필요합니다. (현황조사보고서 참조)

* 인도명령 가능성: 임차인의 대항력이 없으므로 명도를 진행해야 하며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 고층(25층) 위치: 승강기 이용이 필수적인 고층 아파트이나, 현재 단전으로 인해 승강기 운행이 중단된 상태입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 목포시 남교동의 주거지역에 위치한 아파트입니다.

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 상태를 기대할 수 있으며, 인수할 임차보증금 또한 없습니다.

하지만 현재 아파트 전체가 단전된 상태이고 관리비 미납 현황 파악이 어려운 점 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

전기 공급 복구 및 명도 절차 이행 시 정상적인 주거 및 임대가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 복잡한 권리관계 없이 낙찰 후 소유권 확보가 용이합니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 단전 문제 해결 및 명도 완료 후 정상화될 경우, 지역 내 아파트 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 파악된 단전, 관리비 미납 등의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

권리상 인수할 금액이 없고, 현 상태를 감안하여 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

리스크 해소 비용 및 명도 비용 등을 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 190,000,000원 ~ 207,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

개인적인 판단으로는 약 196,000,000원 수준에서 적극적인 검토를 고려할 수 있습니다.

(본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 조사와 다를 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

(현재 시점에서 주변 지역의 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 없습니다. 외부 지도 검색을 통한 실시간 확인은 불가합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.