나이스옥션 법원경매 목포 2026타경47 [1] 전라남도 목포시 연산동 331 현대아파트 104동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포연산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제10층 제1002호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

목포지원 2026타경47 (1)

소재지

전라남도 목포시 연산동 331 현대아파트 104동 10층1002호

용도

아파트

감정가

128,000,000원

토지면적

46. 41㎡ (약 14.04평)

토지지분

46. 412㎡ (약 14.04평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

84. 99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물지분

84. 99㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

목OOO

감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

대상 물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포연산초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 단지로 진입합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

인근에 목포연산초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 편의시설로는 은행, 우체국 등이 근거리에 위치합니다.

주변 지역에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 인근 지역(무안군 등)에서 의료폐기물 소각시설, 퇴비공장 등 관련 시설에 대한 논의 및 민원이 있는 점은 지역 환경에 대한 장기적인 고려사항이 될 수 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제10층 제1002호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시입니다.

해당 아파트 단지는 1991년 11월 준공되어 약 35년차의 노후된 단지에 해당합니다.

이용 상태는 현재 아파트로 이용 중입니다.

건물 내 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다 [주어진 정보].

말소기준권리는 2010년 7월 5일 접수된 목포농업협동조합의 근저당권(금 48,000,000원)입니다 [주어진 정보]. 이 기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 소유권은 고태호 외 2명(상속)에게 있으며, 이에 앞서 여러 차례 소유권 이전(매매) 및 근저당, 가압류 등의 권리가 등기되었다가 말소되었습니다.

갑1: 배성철 (1998-08-13, 소유권이전-매매)

갑2: 최은자 (2006-05-02, 소유권이전-매매)

갑3: 고판술 (2009-09-18, 소유권이전-매매)

을1: 목포농업협동조합 (2010-07-05, 근저당권, 금48,000,000원, 말소기준권리)

갑4: 고태호 외 2명 (2025-01-09, 소유권이전-상속)

갑4-1: 고태호 (2026-02-11, 4번소유권경정-최연자,고태원 상속포기)

갑6: 북신안농업협동조합 (2025-03-06, 가압류, 금35,096,212원, 말소)

갑8: 농협은행 (2026-02-24, 가압류, 금22,561,326원, 말소)

갑9: 목포농업협동조합 (2026-03-05, 임의경매, 44,138,058원, 말소)

전체 등기부 채권 총액은 105,657,538원입니다 [주어진 정보].

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인은 생략되었습니다.

비록 인수할 보증금은 없으나, 임차인 또는 점유자가 있을 가능성이 있으며, 이들의 대항력 및 퇴거 여부는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3. 상권분석

본 물건이 소재한 연산동 일대는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 주거지역입니다. 단지 내 또는 인근에 소규모 상가들이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 금융기관(은행) 및 관공서(우체국) 등이 위치하여 접근성이 좋습니다.

4. 생활정보

* 교육: 북동측 인근에 목포연산초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 단지 앞으로 왕복 4차선 도로가 있고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 은행, 우체국 등 근린 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년에 준공된 아파트로 30년 이상 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 점유자 불확실성: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 임대차 관계 및 점유자 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다. 인수 보증금은 없으나, 점유자가 존재할 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 저촉: '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)' 표시는 향후 도로 확장 계획 등 도시계획에 따라 재산권 행사에 일부 제약이 있을 가능성을 시사합니다.

* 지역 개발 및 환경: 목포시와 인근 지역의 개발 계획 및 환경 관련 이슈(폐기물 처리 시설, 가축 사육 제한 구역 등)는 장기적인 지역 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 목포시 연산동에 위치한 현대아파트 내 10층 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 목포연산초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

하지만 1991년 준공되어 건물이 상당히 노후화되었고, 임대차 관계 및 내부 상태 확인이 어려운 점은 명도 및 수리 관련 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 '소로3류 저촉' 사항은 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치

* 초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 비교적 명확(일부 권리 제외)

* 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세차익 기대 가능

8. 예상 입찰가

감정가는 128,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 실거래가가 119,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 확인됩니다.

건물의 노후화, 명도 관련 불확실성, 그리고 토지 이용 계획상의 제약 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상되는 수리비 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.