나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30238 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 922-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 소재 "진안군청" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거 나지 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 현황 "주택부지"임.

인접 도로상태

북동측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-06-18)(절대금지구역[주거상업지역])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지 역(2024-07-05)<물환경보전법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리 구역(2024-07-05)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 목조 시멘트기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 시멘트몰탈마감. 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 목재창호임. 기호(2-2)건물은 현황 "소재불명"임.

이용상태

기호(2-1) : 주택

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㄷ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(2-1)건물의 지붕은 공부상 "시멘트기와지붕"이나, 후첨 "사진용지"와 같이 현황 지붕외장재 철거된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물은 후첨 "사진용지"와 같이 반파된 상태이며, 진안경찰서의 출입금지안내(화재,붕괴 위험 등)판 부착되어 있는바, 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30238 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 922-3

용도: 단독주택

감정가: 47,540,600원

토지면적: 209.00㎡ (약 63.25평)

건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 36.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO

1.2. 건물 현황

건축물대장상 본건 건물은 목조 기와지붕 단층 단독주택으로, 공부상 지붕은 시멘트기와이나 현황 지붕 외장재가 철거된 상태입니다. 건물이 반파된 상태이며, 진안경찰서에서 출입금지 안내(화재, 붕괴 위험 등) 판이 부착되어 있어 안전 문제가 심각합니다. 또한, 건물(기호2-2)은 현황 '소재불명'으로 확인되었습니다. (건축물표제부상 사용승인일 1954년)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 소재 "진안군청" 북측 인근에 위치하며, 주변은 기존 단독주택 및 주거 나지가 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 북동측으로 현황 폭 약 3m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 22일 접수된 권재성 근저당권(을1)입니다.

따라서, 말소기준권리 이하 모든 등기사항(을1 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 갑5 압류)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 부담 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

*임차인 관련 상세 정보가 제공되지 않았으며, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 진안군상주공 (1998년 건축)

* 전용면적 약 49.84㎡ (약 15.08평) 물건이 2026년 4월 3일 6,700만원에 직거래되었습니다. (평당 약 444만원)

* 전용면적 약 39.77㎡ (약 12.03평) 물건이 2026년 5월 11일 5,000만원에 직거래되었습니다. (평당 약 416만원)

* 진안테라스휴 (2023년 건축, 신축)

* 전용면적 약 84.8184㎡ (약 25.66평) 물건이 2026년 4월 6일 2억 7,500만원에 중개거래되었습니다. (평당 약 1,071만원)

4.2. 시세 분석

분석 결과, 진안읍 군상리 일대의 주택 시장은 신축과 구옥 간, 그리고 주택 유형에 따라 가격 차이가 크게 나타납니다. 1998년경 건축된 구옥 연립주택의 경우, 평당 400만원대 초중반의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 단독주택 용도이며, 토지 면적은 약 63.25평, 건물 면적은 약 17.05평입니다. 감정가 47,540,600원은 평당 약 75만원 수준으로, 주변의 구옥 연립주택 평당 시세(약 416만원~444만원)와 비교하면 토지 가치만을 고려했을 때 매우 낮은 수준으로 판단됩니다. 이는 건물의 심각한 훼손 상태가 감정가에 크게 반영되었기 때문으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 진안군청이 인근에 위치하여 공공시설 이용이 용이한 편입니다.

* 주변이 주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통 편의성은 보통 수준입니다.

* 추가적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설에 대한 정보는 외부 검색 없이는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 심각 : 본건 건물의 가장 큰 리스크는 심각한 물리적 훼손 상태입니다. 건물이 반파되고 지붕 외장재가 철거되었으며, 경찰의 출입금지 안내까지 부착된 상황으로 즉시 사용이 불가능합니다. 철거 또는 대규모 보수/재건축이 불가피하며, 이에 따른 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

* 노후화 : 건축물표제부상 사용승인일이 1954년으로 기재되어 있어 건물의 노후화가 매우 심각할 것으로 보입니다.

* 제시외 건물 : 건물 제시외 면적 36.50㎡가 있으며, 이 부분도 일괄 매각 대상입니다. 본건물과 마찬가지로 훼손되었을 가능성이 높습니다.

* 소재불명 건물 : 건물(기호2-2)이 현황 소재불명인 점은 등기부상 혹은 공부상 명확히 확인해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 진안군 진안읍에 위치한 토지 및 단독주택 경매 물건으로, 권리상 인수할 부담은 전혀 없습니다. 토지 자체는 주거지역 내에 위치하여 가치를 지니고 있습니다. 그러나 현재 건물의 물리적 상태가 매우 심각하여(반파, 지붕 철거, 출입금지), 즉시 주거용으로는 사용이 불가하며 철거 또는 대대적인 복구가 필수적입니다. 감정가는 4,754만 원으로, 이는 주변 토지 시세 대비 매우 낮은 수준이지만, 건물 철거 및 재건축에 드는 막대한 비용을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 이 물건은 사실상 '토지'에 투자하는 개념으로 접근해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 진안군청 인근에 위치한 주거지역 내 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 정리 부담이 없습니다.

* 건물의 심각한 훼손 상태로 인해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 높으며, 향후 토지 정비 후 재건축 또는 토지 활용을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 47,540,600원입니다. 주변 시세상 토지 가치만으로도 평당 400만원 이상의 가치를 기대할 수 있어, 토지 면적(약 63.25평)으로 환산 시 약 2억 6천만원 이상의 가치가 추정됩니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 수치입니다.

그러나 건물 상태가 매우 심각하여 철거 비용이 상당할 것으로 예상되며, 안전 문제 또한 간과할 수 없습니다. 따라서 본건은 토지 가치에 대한 접근으로, 건물 철거 및 재건축에 소요될 제반 비용, 그리고 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가(4,754만원)는 건물 상태를 반영한 것으로 보이나, 토지 가치를 고려할 때 추가적인 하락 가능성은 낮아 보입니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 45,000,000원

*본 입찰가는 건물의 철거 및 재건축 비용, 제반 경비, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 건물 상태를 확인하고 철거 비용 등을 재산정하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

*인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 제외합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.