나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10342 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 18층1801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 남서측 인근에 위치하는 보수 에코팰리스 주건축물제1동 18층 1801호로서, 주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 '토성역'이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 18층 1801호로서, 외 벽 : 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 28미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지#1(27-6번지) : 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(입체적 도시계획시설(지하도로))(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(2019-05-01)(대로2-14호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법> 토지#2~5(25-2번지,28-1번지, 28-11번지, 28-12번지) : 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김다인)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 18층 1801호

2.2. 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10342 (1)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층

* 건물 면적:

* 전용 면적: 53.51㎡ (약 16.19평)

* 건물 지분: 53.5144㎡ (약 16.19평)

* 토지 면적:

* 토지 지분: 7.8357㎡ (약 2.37평)

* 총 감정가: 205,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 사용 승인일: 2020년 7월 17일

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본 물건은 부산광역시 중구 보수동 소재 보수초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 지하철 1호선 '토성역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3.3. 도로 및 토지 상태

본건은 서측으로 폭 약 28미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있으며, 인접 토지는 대체로 등고평탄한 상태로 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

* 도시계획시설: 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m) 접합 및 저촉.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2024년 9월 6일 접수된 중구(부산광역시)의 압류(갑6)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 12일

* 확정일자: 2022년 7월 25일

* 배당신고일자: 2024년 8월 14일

* 대항력: 없음

4.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

* 선순위 주택임차인 김 은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의'하였습니다.

* 이에 따라, 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부상 을1 임차권(김다인)은 말소 예정이며, 갑6 압류(중구)가 말소기준권리로서 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 부산 중구의 오피스텔 밀집 지역 및 상업 지역 내에 위치하여, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

5.2. 역세권 및 접근성

지하철 1호선 토성역을 이용할 수 있는 역세권에 해당하며, 주요 도로에 인접하여 차량 및 대중교통을 이용한 접근성이 양호합니다.

5.3. 유동인구 및 배후수요

인근 학교 및 근린생활시설, 업무시설 등을 배후로 하여 일정 수준의 유동인구 및 잠재적 수요층 확보가 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

보수초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다. 또한, 인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설 이용도 가능할 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 사항

* 임차인 김 은 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용을 반드시 재확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 그 영향에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 토지 이용 계획상의 제약

* 물건의 토지가 광로, 대로 등 일부 대형 도로와 저촉되거나 접하고 있으며, 도시계획시설(지하도로) 관련 사항이 포함되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

7.3. 건축 관련 제한

* 해당 지역은 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 110m, 최고 높이 155m)에 해당하므로, 향후 건축 행위 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7.4. 외부 시설 조사

* 본 보고서에는 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 조사 내용이 포함되어 있지 않습니다. 해당 내용은 직접 조사하여 확인하시기 바랍니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되는 점은 큰 메리트입니다. 그러나 임차인 관련 확약서의 법적 효력 및 HUG 인수조건 변경의 세부 내용에 대한 철저한 검토가 필요하며, 토지 이용 계획상의 제약 사항도 고려해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 주의 깊게 접근한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음으로 인한 명도 용이성.

* 부산 중구 지역 오피스텔로, 입지적 장점 및 지역 내 수요 기대.

* 지하철 1호선 토성역 인접으로 인한 우수한 대중교통 접근성.

* 감정가 및 최근 시세 정보를 바탕으로 한 시세차익 가능성.

10. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 건물(보수 에코팰리스)의 18층, 53.5144㎡ 면적이 2025년 1월 22일 20,300만원(203,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 20,500만원입니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 현재 시점(2026년 10월)에서의 시세는 소폭 상승 또는 보합세를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

인수되는 임차보증금이 없고 권리상 큰 문제가 없어 보이므로, 낙찰가율은 90% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약서의 구체적인 내용, 주변 시세 변동, 경매 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제안 입찰가 범위: 20,000만원 ~ 21,500만원

(본 입찰가 제안은 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.