나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100230 [1] 부산광역시 서구 남부민동 523-1 대림비치아파트 102동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 남부민동 송도중학교 남동측 인근에 위치하는 대림비치아파트 102동 26층 2604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 냉동창고 등으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건 내 26층 2604호로서, (사용승인일: 2003.08.11) ·외벽: 몰탈위페인팅마감, ·내벽: 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필일단의 부정형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 35M 폭의 도로에 접하며, 단지내 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

·남부민동 523-1번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-19) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-19)(접합), 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2016-08-03)<도시 및 주거환경정비법>, <추가 기재>가축사육제한구역임. ·남부민동 523-66번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-19) (접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임. ·남부민동 611-41번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(2025-03-19)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기 재>가축사육제한구역임. ·암남동 115-71번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임. ·남부민동 523-90번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-19) (저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2016-08-03)<도시 및 주거 환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 2026. 9. 1. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2026타경100230 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 남부민동 523-1 대림비치아파트 102동 26층 2604호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

211,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 토지 지분: 16.538870256147923㎡

* 건물 지분: 59.89㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 준공일: 2003년 8월 11일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건물 내 26층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 서구 남부민동 송도중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 냉동창고 등으로 형성되어 있어 위치 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류, 소로2류, 상대보호구역, 정비구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (단, 지상권은 개요상 없음으로 기재되어 있습니다.)

3.2. 말소기준권리

압류(중부산세무서장, 2025년 6월 20일)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 인수 보증금

0원

3.5. 등기부 요약

소유권 이전, 주택 임차권, 압류, 강제 경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소 예정인 권리가 많습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 소각장 등 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 제공된 정보에서 발견되지 않았습니다. 다만, 부산 강서구 생곡마을에 광역소각시설 확충 사업이 추진 중이나, 이는 본건 소재지와는 상당한 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 송도중학교, 부산관광고등학교가 인근에 있습니다.

* 주거환경: 공동주택 단지가 주를 이루고 있으며, 근린생활시설, 냉동창고 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 대림비치아파트

* 동/호수: 102동 26층 2604호

* 사용승인일: 2003년 8월 11일

* 단지 규모: 총 440세대, 2개 동, 최고 28층

* 주차: 총 305대 (세대당 약 0.69대)

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있습니다.

5.3. 편의시설

인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있으며, 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

HUG(주택도시보증공사)가 제출한 확약서에 따라 임차인(서 )은 대항력을 포기하고 잔여 보증금에 대한 매수인에게의 반환 청구권을 포기하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 이는 권리 분석상 큰 이점으로 작용하나, 절차상 주의가 필요합니다.

6.2. 정비구역 지정

해당 지역은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등 도시 정비 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 남부민동에 위치한 대림비치아파트 102동 26층 2604호입니다. 감정가는 211,000,000원이며, 건물 면적은 59.89㎡(약 18.12평)입니다. HUG의 확약서 제출로 인해 임차인으로 인한 인수 부담이 전혀 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 또한, 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 기대할 수 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 인수 부담 없음 (HUG 확약서 근거).

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 26층 고층으로 양호한 조망 및 일조권 확보 가능성.

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 살펴보면, 59.89㎡ 면적의 경우 2026년 6월 24층 매물이 200,000,000원에 거래되었고, 5층 매물은 160,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 26층으로, 24층 거래가액(200,000,000원) 및 감정가(211,000,000원)를 고려할 때, 210,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 범위 내에서 경쟁 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 적정 입찰가를 결정하는 것이 좋겠습니다.

따라서, 예상 입찰가는 215,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.