나이스옥션 법원경매 창원 2026타경68 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 12동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '김해대곡중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 대중교통상황 등을 종합고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 제18층 제1804호로서 일반적 현황은, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 동측으로 대로3류, 남측으로 중로1류, 서측으로 소로2류, 북측으로 소로3류에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(저촉), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

본건 관련한 공부 및 귀 의뢰목록상에는 '제12동'으로 표기되어 있으나, 현황 표기 및 통칭 "제112동"으로 통용되고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 '제12동' 표기되어 있으나, 현황은 '제112동'으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 창원지방법원 2026타경68호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 12동 18층 1804호이며, 용도는 아파트입니다.

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

토지면적은 21.17㎡ (약 6.40평)이며, 건물면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OO입니다.

본 아파트(대우유토피아)는 1994년 11월 24일 사용승인되었으며, 총 15개동 2041세대로 구성되어 있습니다.

해당 물건의 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다. 분양면적은 본 제공 자료에서 특정되지 않았습니다.

주요 특이사항으로는 공부상 '제12동'으로 표기되어 있으나, 현황은 '제112동'으로 되어 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 대우유토피아아파트 12동 18층 1804호입니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측 인근에는 '김해대곡중학교'가 소재합니다.

교통상황은 차량으로의 출입이 가능하며, 인근 대중교통 상황을 종합적으로 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 동측으로 대로3류, 남측으로 중로1류, 서측으로 소로2류, 북측으로 소로3류에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 10월 23일 접수된 김기건 근저당권 (채권금액 60,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 1995년 02월 10일: 공유자전원의지분전부이전 (갑1)

* 2014년 08월 25일: 소유권이전 (갑7)

* 2021년 03월 03일: 소유권이전 (갑9)

* 2025년 05월 12일: 소유권이전 (갑10, 매매)

* 2025년 10월 23일: 근저당권 (을11, 김기건, 60,000,000원, 말소기준권리)

* 2026년 03월 05일: 임의경매 (갑11, 김기건, 52,446,027원, 창원지방법원 2026타경68)

* 2026년 03월 13일: 압류 (갑12, 국민건강보험공단)

등기부채권 총액은 60,000,000원 (근저당권 기준)입니다.

현재까지 확인된 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도, 실제 점유자가 있을 경우 명도 시 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김해시 어방동 일대는 주거지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

단지 인근에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가되며, 차량 이용 편의도 양호합니다.

주변 지역에 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 대우유토피아아파트 단지 내에 위치합니다.

단지 정보는 다음과 같습니다.

* 사용승인일: 1994년 11월 24일

* 동수: 15개동

* 세대수: 2041세대

* 최고층: 24층

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주차대수합계: 696대 (지상 4대, 지하 94대, 전기차충전기 지하 15대)

1.5. 잠재적 리스크

* 동 표시 불일치: 건축물 공부상 '제12동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '제112동'으로 사용되고 있어 등기부, 건축물대장과의 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 행정 처리 과정에서 불편을 초래할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 확인하기 어려웠으며, 유사 물건의 일반적인 정보와 공부 자료를 바탕으로 평가되었습니다. 입찰 전 내부 확인이 가능한 경우 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보 미확인: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이지만 실제 점유자가 있는지 여부는 불확실합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

창원지방법원 2026타경68호 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 대우유토피아아파트 12동 18층 1804호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 80,000,000원이며, 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)의 소형 아파트입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

하지만 공부상 동 표시 오류('12동' vs '112동')와 내부 확인이 곤란했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

임차인 보증금이 0원이며 임대관계가 미상인 점도 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 일부 리스크 요인이 있으나 소형 아파트로서 실수요자 및 투자자에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성: 감정가(8,000만원) 대비 최근 실거래가(59.99㎡ 기준 6,000만원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 주변 편의시설 및 학교 접근성이 양호하여 실수요자에게 선호될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임의경매로서 말소되는 권리가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 적습니다.

* 소형 평수: 18평대 소형 아파트로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 특정 수요층의 꾸준한 관심을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 7월 4일 거래된 59.99㎡(약 18.15평) 물건이 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 이 외 77.56㎡(약 23.47평)는 108,000,000원, 116.73㎡(약 35.31평)는 170,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 59.99㎡(약 18.15평)에 해당하므로, 최근 실거래가인 60,000,000원을 주요 시세 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

감정가 80,000,000원은 최근 실거래가 대비 높은 편이며, 본건의 잠재적 리스크(공부상 동 표시 오류, 내부 확인 곤란)를 고려할 때, 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

리스크 요인과 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 65,000,000원 범위로 추정됩니다.

이 범위는 최근 실거래가(6,000만원)를 기준으로 하여, 경매 시장에서의 경쟁 가능성을 일부 반영한 보수적인 예상입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.