나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10340 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '토성역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상20층건 내 제6층 제601호로서, 외 벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 28m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보수동3가 27-6: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(입체적 도시계획시설(지하도로))(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(2019-05-01)(대로2-14호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>. 보수동3가 25-2, 28-1, 28-11, 28-12: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안세현)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10340 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 6층601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택으로 표기될 수 있으나, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 7.84㎡ (토지지분: 7.8357㎡)

건물 면적: 53.51㎡ (약 16.2평) (건물지분: 53.5144㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 중구 보수동3가 소재 '보수초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '토성역'이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 28m, 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑6)입니다.

* 선순위 임차인: 안세현 (채권양도)

* 보증금: 199,500,000원

* 전입일자: 2020년 10월 14일

* 확정일자: 2020년 9월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 조건 변경에 따라, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 상기 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의, 말소기준권리보다 후순위 권리가 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상20층 건물 중 제6층 제601호입니다.

* 외벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.

* 내벽: 벽지 마감 등입니다.

* 창호: 샷시창 구조입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔 및 공동주택 등이 밀집한 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다. 보수초등학교 인근으로 교육 관련 시설과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 유동인구: 지하철 1호선 토성역 역세권의 이점을 누리며, 지역 거주민 및 유동인구를 기반으로 하는 소비 활동이 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 부산 중구 지역의 도시 개발 가능성과 우수한 교통 편의성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 및 도보 거리 내 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 다양한 상업시설 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 보수초등학교, 경남여자상업고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 주변 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

* 주변 교통: 지하철 1호선 토성역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서 관련: 임차인 안세현씨가 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성을 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다. 그러나 HUG 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 이미 대항력은 소멸된 것으로 판단됩니다.

* 건축물 용도 이견: 건축물대장상 '공동주택'으로 표기될 가능성이 있으나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 세금 부과 또는 관리 규약 등에서 이슈가 될 수 있으므로, 실제 이용 현황과 공부와의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 내용이 구체적으로 무엇이며, 향후 부동산 가치에 미칠 수 있는 영향에 대해 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 다만, 임차인의 권리 포기를 전제로 한 것으로 보여 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 노후도: 2020년 준공된 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담은 적을 것으로 예상되나, 장기적으로는 일반적인 건물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 신축 오피스텔입니다. 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 선순위 임차인의 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기로 인해 매수인이 인수하는 권리 및 보증금이 전혀 없어 권리 관계가 매우 명확한 점이 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권자로서 진행되는 경매 절차이므로, 향후 진행 또한 안정적일 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담이 전혀 없어 안전합니다.

* 안정적인 입지: 부산 중구의 중심 상권 접근성과 뛰어난 교통 편의성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 내부 상태가 양호하며, 관리비 부담이 적습니다.

* HUG의 참여: 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행하여 절차의 투명성과 신뢰성을 높입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 2025년 1월 22일, 53.5144㎡ 면적이 203,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 202,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금: 0원입니다.

상기 정보를 바탕으로, 현재 부동산 시장 상황과 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 실거래가 203,000,000원을 기준으로, 적정 투자 수익률을 고려하여 202,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 낙찰가는 입찰 참여자 수와 시장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.