나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10210 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 105동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '지세포중학교'의 남측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 주거나지 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 3층 303호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 외, 내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 4, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 동측으로 왕복 4차로 도로에, 북측 및 서측으로 왕복 2차로 도 로에, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시 계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10 -22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환 경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2026타경10210 (1) 사건번호로 진행되는 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 105동 3층303호 소재 아파트입니다.

총 감정가는 170,000,000원이며, 토지 면적은 48.99㎡ (약 14.8평), 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.7평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 학OOOOOO입니다.

아파트 단지명은 거제 코아루 파크드림으로, 2018년 11월 01일에 사용 승인되었습니다.

총 8개 동, 767세대로 구성되어 있으며, 본 물건이 속한 105동은 최고 27층 중 3층에 위치합니다.

총 주차 대수는 단지 내 867대입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 학산새마을금고의 근저당권(157,300,000원)이며, 접수일자 2021-11-09 기준입니다.

이 외의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 252,660,269원입니다.

* 주의사항:

집합건축물대장 전유부상의 동호수 정보(1303호, 13층)가 본 보고서 상의 주소(105동 3층 303호)와 차이가 있습니다. 입찰 전 반드시 현황을 재확인하시기 바랍니다.

또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 공부에 의거하여 평가되었으므로, 응찰 시 내부 상태를 반드시 재확인하셔야 합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, '지세포중학교' 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 나대지 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 동측으로는 왕복 4차로, 북측 및 서측으로는 왕복 2차로, 남측으로는 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있어 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 해당 지역은 소로1류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(2025-12-23), 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 학OOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 을구 3번 순위의 학산새마을금고 근저당(접수일자 2021-11-09, 채권최고액 157,300,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 갑구 3번 신한카드 가압류, 갑구 4번 학산새마을금고 임의경매, 갑구 5번 전북신용보증재단 가압류 등 모든 권리는 매각과 동시에 소멸됩니다.

따라서 인수할 권리는 없으며, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-08

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 일운면 지세포리의 일반적인 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

단지 인근에 지세포중학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 자체의 부대시설(관리사무소, 커뮤니티 시설 등)을 활용할 수 있습니다.

상권 형성 측면에서는 단지 거주민을 대상으로 하는 지역 상권의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

본 건은 아파트로, 현재 내부 상태는 집합건축물대장 상 '침실 4, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등'으로 구성되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 27층 건물 중 3층에 위치합니다.

난방은 개별 난방이며, 위생·급배수, 승강기, 소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 높입니다.

지하 주차시설이 확보되어 있으며, 총 주차 대수는 867대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 공부 기록에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 마감 상태, 설비 노후도 등은 현장 재확인이 필수적이며, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 등기부상 동호수 불일치: 집합건축물대장 전유부 상의 정보와 제공된 물건 주소(105동 3층 303호) 사이에 동호수 표기(1303호, 13층)에 차이가 확인되었습니다. 이는 단순 오기일 수도 있으나, 계약 시점에 반드시 소명 및 재확인이 필요합니다.

* 지역 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재하며, 이는 향후 재건축이나 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시에 위치한 신축급 아파트로, 권리 분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

임차인 또한 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 명도에 대한 부담이 매우 적습니다.

주변의 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 등기부상 동호수 표기 차이로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 서류 검토가 반드시 필요합니다.

이러한 점들을 충분히 고려한다면 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 2018년 신축으로 비교적 최신 건축물이며, 아파트 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 거제시 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 매매 사례 (84.9893㎡ 기준):

* 2026년 6월 18일: 167,000,000원 (21층)

* 2026년 6월 8일: 158,000,000원 (7층)

본 건은 3층으로, 최근 7층 매물(158,000,000원)보다 낮은 층입니다.

감정가 170,000,000원과 최고 실거래가 167,000,000원을 고려하고, 층수 및 내부 미확인 리스크를 감안할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 158,000,000원 ~ 162,000,000원

본 범위 내에서 시장 상황 및 현장 조사를 통한 최종 가치 판단 후 응찰하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.