나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20123 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 161-1 대림하이빌아파트 107동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

겅상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산고속버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지내 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골 및 박공지붕 20층 건물 내 철근콘크리트조 2층 203호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 새시창호등 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갗추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로3류, 남서측으로 소로1류, 남동측으로 중로2류, 북동측으로 대로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양덕동 161-1 :준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건의 공부상 건물명칭은 ‘대림하이빌아파트'로 등재되어 있으나 현황 ‘e편한세상’으로 외벽 도장되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

- 공부상 건물 명칭은 '대림하이빌아파트'이나 현황 'e편한세상'으로 상이하므로 참고 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 마산지원 2026타경20123 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 161-1 대림하이빌아파트 107동 2층 203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 234,000,000원 (2억 3천 4백만원)

* 토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 토지지분: 28.9816㎡

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.9365㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 명칭 상이: 공부상 건물 명칭은 '대림하이빌아파트'이나 현황 'e편한세상'으로 외벽 도장되어 있으므로 참고 필요.

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 대림하이빌 (현황 e편한세상)

* 사용승인일: 2002년 5월 7일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 572세대

* 최고층: 23층

* 본건 위치: 20층 건물 중 2층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산고속버스터미널 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로접근성

* 본건 부동산은 북서측으로 소로3류, 남서측으로 소로1류, 남동측으로 중로2류, 북동측으로 대로2류에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 각각 접합.

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (전부제한)

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20123 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.07.08. 창원시 압류)

* 소유권 이전 이력: 2002-06-03, 2003-07-02, 2018-08-10 (임의경매 매각)

* 주택임차권 (을16):

* 권리자: 최

* 권리금액: 210,000,000원

* 전입일자: 2020-11-26

* 확정일자: 2020-11-26

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 있음

* 권리분석상: 인수 (보증금 전액 또는 일부가 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함)

* 강제경매 (갑11): 2026-03-03, 주택도시보증공사, 220,271,690원 (말소 대상)

* 기타 압류/가압류 등: 창원시 압류 (말소기준권리), 8번황종범지분압류 (말소 대상)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 최

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-26

* 확정일자: 2020-11-26

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 주의: 위 임차인의 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 마산고속버스터미널이 인근에 위치하여 교통 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 본 물건지 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 등을 통해 직접 확인하시어 투자 결정에 참고하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트벽식조 (20층 건물 내 2층)

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 - 새시창호 등.

* 설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차시설

* 총 주차대수: 582대

5.3. 단지 현황

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 572세대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최 씨의 보증금 210,000,000원입니다.

* 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 되므로 총 매수 비용에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

6.2. 내부 확인의 어려움

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다.

* 따라서 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.3. 건물 명칭 상이

* 공부상 '대림하이빌아파트'이나 현황 'e편한세상'으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있으나, 이는 통상적인 아파트 이름과 실제 외벽 표기명 간의 차이로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산고속버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 아파트입니다. 2002년 준공된 아파트로 기본적인 편의 설비는 갖추고 있습니다. 다만, 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인이며, 내부 상태 확인의 제약으로 인한 잠재적 하자 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 마산고속버스터미널 인근으로 교통 요충지에 해당합니다.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 권리관계 리스크 해소 시 지역 내 시세 상승분을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월~5월): 234,000,000원 ~ 245,000,000원

* 최근 거래가 평균: 약 239,333,333원

본건의 예상 입찰가는 제시된 시장 시세 및 감정가를 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

그러나, 본 물건은 210,000,000원의 인수 보증금이 있는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰가 외에 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 총 실질 매수 비용을 산정하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.