나이스옥션 법원경매 진주 2026타경96 [1] 경상남도 사천시 선구동 18-241 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 선구동 소재 '삼천포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '삼천포중앙시장' 내 시장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 관내 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며 현황 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계: 미상임. └기 타: ----

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서, ┌외벽: 치장타일 및 모르타르위 페인팅 마감 ├내벽: 모르타르위 페인팅 및 타일, 벽지 마감 등 ├천장: 텍스 및 모르타르위 페인팅 마감 등 └창호: 알루미늄새시 및 목재창호.

이용상태

2) 점포 및 주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급.배수설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 철파이프조 천막지붕 단층(가추) : 약 17.7㎡

공부와의 차이

일련번호2)건물은 일반건축물대장상 2층이 '근린생활시설'이나, 현황 '주택'으로 이용중인것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계: 미상임. └기 타: ----

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함
-목록2 건물 2층은 일반건축물대장상 '근린생활시설'이나 현황 '주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 진주지원 2026타경96 (1)

3. 소재지: 경상남도 사천시 선구동 18-241 (신주소: 경상남도 사천시 중앙시장2길 6-6)

4. 용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

5. 감정가: 113,938,720원

6. 토지 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

7. 건물 면적: 104.95㎡ (약 31.74평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 삼천포수산업협동조합

1.1. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 감정서상 'ㄱ' 표시된 제시외 건물(철파이프조 천막지붕 단층, 약 17.7㎡)도 매각에 포함됩니다.

* 건물 2층은 일반건축물대장상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 토지

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 선구동 소재 '삼천포초등학교' 남동측 인근, '삼천포중앙시장' 내 시장지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 관내 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 사다리형 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역)입니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 2. 건물

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다.

* 이용상태: 점포 및 주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 철파이프조 천막지붕 단층(가추) 약 17.7㎡가 부합물로 평가되었습니다.

* 공부와의 차이: 건물 2층이 일반건축물대장상 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 배당요구 여부 및 확정일자 정보 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경상남도 사천시 선구동, 삼천포중앙시장 내에 위치하고 있습니다.

* 삼천포초등학교와 인접해 있으며, 주변 주위환경은 시장 상권 지역으로 복합적인 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이한 편이며, 북동측과 북서측으로 약 3~4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 추가적인 조사가 필요합니다.

2.3. 토지 및 지역 특성

* 토지는 사다리형이며, 현황 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 및 교육 환경 보호 구역으로 인한 일부 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2007년 2월 27일에 접수된 삼천포수산업협동조합의 근저당권 (채권액 52,000,000원)입니다.

3.2. 권리관계 분석

* 말소기준권리보다 후순위인 압류(중구, 강동세무서장, 인천광역시 남동구), 임의경매 개시 결정(삼천포수산업협동조합), 압류(국민건강보험공단) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 별도의 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 권리 분석

* 현재 파악된 임차인 이*의 경우, 보증금이 0원이고 대항력이 없어 매각으로 인해 인수될 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 특성

* 본 물건은 삼천포중앙시장 내에 위치하여 전통 시장의 활기찬 상권 분위기를 누릴 수 있습니다.

* 지역 주민 및 시장 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리할 것으로 보입니다.

4.2. 용도 복합성

* 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있으나, 현황 주택으로 이용되는 부분이 있어 상가와 주거를 겸한 복합적인 활용이 가능합니다.

* 이는 임대 수익 다각화에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 삼천포중앙시장 내에 위치하여 식료품, 생필품 등 구매가 용이합니다.

* 삼천포초등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 환경

* 전통 시장 지역으로 주말 및 상업 활동 시간대에 활기를 띱니다.

* 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

* 현 단계에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 불일치

* 건물 2층이 건축물대장상 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 사용 중인 점은 향후 건축법규 위반에 따른 이행강제금 부과 또는 용도 변경에 대한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 철파이프조 천막지붕 단층(가추) 약 17.7㎡가 매각에 포함되나, 철거 명령 또는 원상복구 의무가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 노후 건물

* 건물의 사용승인일이 1968년으로 오래되어, 전반적인 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.4. 도로 폭 협소

* 인접 도로 폭이 3~4미터로 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼천포중앙시장이라는 좋은 입지에 소재한 근린생활시설 및 주택 복합 건물로, 권리 분석상 인수할만한 특별한 권리 부담은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 건축물 현황과 공부상 용도 불일치, 노후된 건물 상태, 제시외 건물의 포함 등은 매수 후 추가적인 비용 발생이나 관리상의 어려움을 야기할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 시장 상권의 장점과 건물 활용 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 삼천포중앙시장 내 핵심 상권 위치: 풍부한 유동인구와 지역 상권의 중심이라는 장점.

* 토지와 건물 일괄 매각: 부동산 전체를 소유하고 활용할 수 있는 기회.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 권리 분석.

* 수익 모델 다양화: 점포 및 주택 복합 활용을 통한 임대 수익 증대 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 113,938,720원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정에 임할 수 있습니다.

* 다만, 상기 언급된 건물 용도 불일치 해소를 위한 비용, 제시외 건물 처리 비용, 건물 노후화로 인한 수리 비용 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직하며, 주변 시세 및 추가적인 현장 조사를 통해 상세한 산출 근거를 마련하시기 바랍니다.

* *예상 입찰가 산정 시, 예상되는 제반 비용 및 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정하시길 권고드립니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.