나이스옥션 법원경매 창원 2025타경814 [1] 경상남도 김해시 부곡동 800-3 월산마을부영아파트 404동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 <김해부곡초등학교> 북측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지하1층/지상15층 건물내 제10층 제1001호로서 (사용승인일:2004.08.27) 외벽:몰탈위페인팅 등 마감, 창호:샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획 구역(장유지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 창원지방법원 2025타경814 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 800-3 월산마을부영아파트 404동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.47㎡ (약 14.36평)

건물면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

토지지분: 47.47㎡ (약 14.36평)

건물지분: 80.8839㎡ (약 24.47평)

1.4. 건물 정보

건물명: 월산마을부영아파트

동: 404동

호: 1001호

사용승인일: 2004년 8월 27일

건축구조: 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제10층

1.5. 아파트 개요

아파트명: 월산마을4단지18차부영아파트

주소: 경상남도 김해시 부곡동 800-3

건축연도: 2004년

동수: 5개동

세대수: 332세대

단지 총면적: 32925.77㎡

지상주차대수: 3대

지하주차대수: 10대

총주차대수: 197대

최고층: 18층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차충전기(지상): 7대

전용면적(본건): 80.88㎡ (약 24.47평)

본건이 속한 404동 총면적: 6416.2092㎡ (약 1941.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 김해부곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 20미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을2 (2013-07-11) 우리은행 근저당, 금66,000,000원

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 154,541,617원

주요 권리 내역:

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 주식회사 케이뱅크 근저당 (말소)

* 우리은행 임의경매 (말소)

* 애큐온저축은행 가압류 (말소)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

기타참고사항에 임대차 관계가 '미상임'으로 기재되어 있습니다.

이는 금액이 미상일지라도, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 인수 부담이 발생하거나 명도에 어려움이 따를 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 단지 내 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 거주민 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

김해부곡초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 부대시설 외에도 주거지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역 지도 검색 결과, 김해부곡초등학교 인근 등 본건 주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 건물 노후도

2004년 8월 27일 사용승인된 건물로, 2024년 기준 약 20년 경과하였습니다. 일반적인 아파트의 유지 관리 상태를 고려할 때, 심각한 구조적 문제는 없을 것으로 예상되나, 향후 유지보수 필요성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어, 특정 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보 미상 (가장 중요)

기타참고사항에 임대차 관계가 '미상임'으로 기재된 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 거주 중이라면, 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 지연으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 이 부분에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 월산마을부영아파트 404동 1001호입니다. 주거지역 내에 자리하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있으며, 교통 및 학군 접근성 또한 양호합니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 정보가 '미상임'으로 기재된 점은 명확한 확인이 필요한 중대한 리스크 요인입니다. 이 부분을 제외하면, 안정적인 시세와 양호한 입지 조건을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 인수되는 보증금이나 부담이 없어 권리 분석 측면에서 안전합니다.

* 김해시 부곡동 지역의 주거 선호도 및 시세 변동 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단지 내 및 주변의 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 3개월간의 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 월산마을4-1단지부영18차 아파트 80.88㎡ (전용면적)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 27일: 108,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 17일: 106,000,000원 (15층)

* 2026년 6월 5일: 103,000,000원 (12층)

이를 바탕으로 산출한 최근 실거래가 평균은 약 105,666,667원입니다.

본 건의 감정가는 122,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되었습니다.

또한, 임차인 현황이 '미상임'으로 기재된 점은 주요 리스크 요인이므로, 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 평균(약 1억 567만원)을 기준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 90% ~ 95% 수준을 고려합니다.

* 105,666,667원 * 0.90 = 약 95,100,000원

* 105,666,667원 * 0.95 = 약 100,400,000원

본 건의 상세한 현장 조사(내부 상태, 임차인 유무 및 대항력 확인 등)를 반드시 진행하신 후, 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

잠재적 리스크를 충분히 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서, 최고가격을 100,000,000원으로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.