나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경51 [1] 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 978 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 소재 ‘광산3리마을회관’ 남측 인근에 위치하며 주위는 농촌취락지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 토지는 소형차량 접근이 가능하며, 간선도로, 대중교통 등의 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 동측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄한 대략 정방형인 '단독주택' 부지로, 남동측부분 일부는 현황 '도로'부지입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트포장도로에 접하며, 본건 토지 및 인접 토지에 개설된 남동측의 폭 약 2.5~3m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (2-1) 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층으로 - 준 공 : 1960. - 외 벽 : 시멘트몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽 ; 시멘트몰탈위페인트, 벽지붙임 등 마감 - 바 닥 : 장판, 마루 등 바닥재깔기 마감 - 창 호 : 목재창호에 유리끼움, 한지바름 등입니다. 본건 번호 (2-2) 건물은 시멘트블록조 스라브지붕 단층으로 - 준 공 : 1990. - 외 벽 : 시멘트몰탈위페인트 마감 - 내 벽 ; 시멘트몰탈 마감 - 바 닥 : 시멘트몰탈 마감 - 창 호 : 샤시출입문, 창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2-3) 건물은 목조(실제 샌드위치판넬조) 스레트지붕 단층으로 - 준 공 : 1990. - 벽 체 : 샌드위치판넬 마감 - 바 닥 : 바닥재깔기 등 마감 - 창 호 : 샤시 창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2-4, 2-5) 건물은 멸실입니다.

이용상태

번호 (2-1) 건물은 '주택', 번호 (2-2) 건물은 '주택(창고)', 번호 (2-3) 건물은 '주택(다용도실)'입니다.

설비내역

본건 번호 (2-1) 건물은 난방설비, (2-2) 건물은 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물인 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

번호 (2-3) 건물은 공부상 '목조'이나 실제 '샌드위치판넬조'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 중 일부(창고 30㎡, 창고 7.92㎡)는 멸실상태임
건물 중 일부 공부상 '목조'이나 실제 '샌드위치판넬조'임 (감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경51 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 978

* 토지면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

* 건물면적: 128.82㎡ (약 38.97평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 65,098,800원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 채권자: 서OOO (서부농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 소재 ‘광산3리마을회관’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 농촌취락지, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역에 소재합니다.

* 접근성: 소형 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 등 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 토지는 북서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트포장도로에 접하며, 남동측으로 폭 약 2.5~3m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

* 토지 이용: 동측 하향 완경사지대에 자체 지반 평탄한 대략 정방형의 ‘단독주택’ 부지입니다. 남동측 부분 일부는 현황 ‘도로’ 부지로 이용 중입니다.

* 토지 용도 지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

* 최선순위 설정일자(말소기준권리): 2023년 8월 28일, 서부농업협동조합 근저당 (36,000,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(가압류, 압류 등)는 낙찰 후 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 있는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 215,748,006원, 건물 199,692,973원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 성주군 금수강산면은 농촌 지역으로, 전형적인 농경지 및 산림 지역의 특성을 보입니다.

* 마을 접근성: 광산3리 마을회관 인근에 위치하여 기본적인 마을 생활권을 공유합니다.

* 상업 시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다. 성주읍내까지 이동 시 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 소형 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 성주군 내 주요 지역 및 외부 지역으로의 이동은 차량 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 마을회관이 있으며, 성주군 읍내로 이동 시 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 마을 내 도로는 접하고 있으나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 농촌 지역의 초등학교, 중학교 등의 교육 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태:

* 건물 중 일부(창고 30㎡, 창고 7.92㎡)는 멸실 상태로, 철거 또는 복구에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 중 일부(2-3, 다용도실)는 공부상 ‘목조’이나 실제 ‘샌드위치판넬조’로, 현황과 공부상의 차이를 인지해야 합니다.

* 가장 오래된 건물(2-1)은 1960년 준공으로 노후화로 인한 수리 필요성이 높습니다.

* 토지 이용: 토지의 남동측 일부가 현황 ‘도로’ 부지로 이용 중으로, 해당 부분의 권리 관계 및 이용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 용도 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다 (단, 인수되는 보증금은 없습니다).

* 주변 환경: 가축사육제한구역으로 인해 인근 농업 활동으로 인한 냄새 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 금수강산면에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 자연환경 속에서 조용한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 감정가는 65,098,800원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인은 없으나, 건물의 노후화, 일부 멸실, 공부와의 차이 등 수리가 필요한 부분이 다수 존재합니다. 특히 멸실된 건물 부분과 구조 변경이 있는 건물에 대한 보수 비용을 반드시 고려하여 입찰에 참여해야 합니다. 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있는 점도 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 수리 후 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 귀농/귀촌 적합성: 조용하고 자연 친화적인 농촌 환경은 귀농, 귀촌을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없고, 인수되는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 토지 활용 가능성: 436㎡의 계획관리지역 토지는 향후 건축 행위 등에 대한 유연성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 65,098,800원

* 주변 시세 분석: 경상북도 성주군 금수강산면 지역의 유사한 면적(토지 약 430㎡, 건물 약 80~120㎡)의 단독주택 매물이 최근 6천만원대 후반에서 1억원 초반대에 거래되는 사례가 있습니다. 다만, 본건은 준공 연도(1960년)가 오래되었고 일부 건물이 멸실 및 구조 변경 상태로, 이와 같은 컨디션이 반영된 시세 조사가 필수적입니다.

* 수리/철거 비용 추정: 멸실된 건물(약 38㎡) 철거 및 잔존 건물(약 90㎡)의 대대적인 수리 비용은 최소 3천만원에서 5천만원 이상이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 현 시세 기반 예상 입찰가: 본건의 감정가는 65,098,800원입니다. 건물 노후도 및 멸실 상태, 그리고 수리 비용 발생 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 및 수리 비용을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 52,000,000원 ~ 58,500,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.