나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3228 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 105동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 소재 '달성중학교' 북서측 근거리에 위치하는 '태왕'아파트 단지 내 제105동 제12층 제1205호 단위세대로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 내 제12층 단위세대로 - 외벽 : 몰탈위페인팅 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 9필 일단의 부정형 토지로서 '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터, 남측 및 북서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-05-22)<하천법> 기호 2) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만) (소로3-135)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 3,6,7) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률> 기호 4) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률> 기호 5) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-135)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률> 기호 8) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률> 기호 9) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3228 (1) 사건번호로 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 105동 12층 1205호에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

본건의 용도는 아파트이며, 감정가는 235,000,000원입니다.

전용면적은 84.84㎡ (약 25.66평)이며, 토지 면적은 39.29㎡ (약 11.89평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중OOOOO입니다.

본 아파트 단지인 화원태왕타운은 1995년 12월 15일에 사용승인을 받은 건물입니다.

건축물대장상 총괄표제부에는 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501번지에 위치하며, '화원태왕타운'이라는 명칭으로 공동주택(아파트)으로 사용되고 있음을 확인할 수 있습니다. 총 741세대로 구성되어 있습니다.

집합건축물대장 표제부에는 대구광역시 달성군 성화로4길 13 (화원읍 성산리)에 위치하며, 105동, 18층 중 12층이며 철근콘크리트구조임을 명시하고 있습니다.

전유부 정보에 따르면 해당 호수는 105동 1205호입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501번지 '태왕' 아파트 단지 내 105동 12층 1205호에 위치하고 있습니다. 주변으로는 '달성중학교'가 북서측 가까이에 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

* 교통상황:

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태:

단지 북동측으로는 폭 약 8미터, 남측 및 북서측으로는 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있거나 일부 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(달성중학교, 화원큰별유치원), 절대보호구역(화원큰별유치원), 하천구역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을7 근저당 (중소기업은행, 2018년 3월 23일 접수)입니다.

* 등기부 현황:

소유권 이전은 여러 차례 있었습니다.

말소기준권리 이하 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 379,573,722원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황민정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 13일

* 대항력: 없음

* 비고:

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수 보증금:

0원입니다.

* 물건명세서:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

* 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 주변에서 특이한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지: 화원태왕타운

* 총 동수: 9동

* 총 세대수: 741세대

* 준공연도: 1995년 (2026년 기준 31년차)

* 층수: 총 18층 중 12층

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 700대 (세대당 약 0.94대) 주차 가능합니다.

* 주변 교육시설: 달성중학교, 화원큰별유치원이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1995년에 준공되어 31년차로, 노후화로 인한 유지보수 및 재건축 관련 이슈가 장기적으로 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 하천구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 법규 및 도시계획에 따른 제한사항이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 대구광역시 달성군 화원읍에 소재한 '화원태왕타운' 아파트 105동 1205호입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 아파트 자체는 1995년식으로 노후화가 진행되었으며, 주변 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 꾸준한 수요가 기대되는 주거 단지 내 위치입니다.

* 시세 차익 가능성: 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 235,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 19일, 11층, 84.84㎡ (전용면적) - 178,000,000원

* 2026년 6월 22일, 13층, 59.97㎡ (전용면적) - 171,000,000원

* 2026년 6월 7일, 17층, 59.97㎡ (전용면적) - 147,000,000원

* 본 건과 동일한 전용면적(84.84㎡)의 최근 매매가는 178,000,000원입니다.

* 감정가는 최근 시세 대비 약 32% 높게 책정되어 있어, 시세 반영을 통한 접근이 중요합니다.

* 현 시세(약 178,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 경매 낙찰가율 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 추정 낙찰가 범위: 약 164,500,000원 ~ 188,000,000원

* 추천 입찰가: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.