나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3246 [1] 경상북도 성주군 월항면 장산리 991 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 월항면 장산리 소재 "월항논공단지" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모공장지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~9)토지는 9필지 일단의 토지로서 인접도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 공업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 농공단지(월항농공단지) <산업입지및개발에관한법률>,공공시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>임. -기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. -기호(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지개닭오리제한구역) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호가) : 일반철골조 판넬지붕 단층건물로서, -주기둥: H-Beam 450*250mm, 250*125mm (층고약8미터) -벽체 : 샌드위치판넬 -바닥 : 칼라하드너, 일부 바닥타일 -창호 : 하이샷시 창호임. 기호나) : 강파이프조 판넬지붕 단층건물로서, -외벽 : 샌드위치판넬 -내벽 : 석고보드위 페인팅, 타일붙임 등 -바닥 : 장판지, 일부 바닥타일 -창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기호가) : 공장. 기호나) : 사무실.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재하나, 토지의 가격에 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 ; 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
기계기구 목록 중 일부 소재불명으로 평가 제외 (감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3246 (1)

소재지: 경상북도 성주군 월항면 장산리 991

용도: 공장

감정가: 2,693,982,600원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3622.00㎡ (약 1,095.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 993.60㎡ (약 300.65평)

건물 제시외 면적: 400.00㎡ (약 121평) - 본건 매각에 포함

1.3. 건물 상세 정보

건축물 주요 용도: 공장

구조: 일반철골구조

층수: 단층

신축 연도: 2023년 02월 16일 사용 승인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 성주군 월항면 장산리 소재 "월항논공단지" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 9필지로 이루어져 있으며, 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

대부분의 필지가 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 제한) 및 배출시설 설치제한지역에 해당합니다.

일부 필지는 농공단지(월항농공단지) 및 공공시설구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 03월 31일 접수된 대구은행 근저당권(을9, 토지 / 을1, 건물)입니다.

소유권: 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근에는 주식회사 빌드이엔씨 명의로 이전되었습니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리 이후 접수된 근저당권, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 3,019,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 09월 05일

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 임대차 계약 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (물건명세서 참조)

4. 상권분석

4.1. 산업 연계성

"월항논공단지" 서측 인근에 위치하여 산업단지와의 지리적 근접성이 좋습니다.

이는 관련 업종의 집적 효과 및 시너지 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 입지 특성

본건이 위치한 지역은 중소규모 공장들이 밀집한 소규모 공장지대입니다.

농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 주변 개발 가능성을 잠재적으로 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본 물건은 공장 용도로, 인근에 대규모 상업 시설이나 주거 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다.

하지만, 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 기본적인 대중교통 접근성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권액 대비 감정가

등기부상 총 채권액(약 30.19억원)이 감정가(약 26.94억원)를 상회합니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 요인으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 기계기구 현황

감정평가 시 기계기구 목록 중 일부가 소재 불명으로 평가 대상에서 제외되었습니다.

실제 현장 확인 시 해당 기계기구의 존재 여부 및 가치를 별도로 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

400㎡ 규모의 제시외 건물이 토지/건물과 일괄 매각되지만, 토지 가격에 영향은 없을 것으로 판단되었습니다.

해당 제시외 건물의 정확한 용도, 상태 및 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역 등 다양한 용도 제한이 적용됩니다.

향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.5. 임대 관계 미확인

토지와 건물 모두 임대 관계가 확인되지 않았습니다.

명도 절차 진행 시 임차인과의 별도 협상 또는 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.6. 주변 환경

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 예비 조사 결과 확인되지 않았습니다.

그러나 공장지대임을 감안할 때, 소음, 분진 등 산업 활동으로 인한 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 성주군 월항면 장산리 소재의 공장 용지로, 월항논공단지 인근에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2023년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어 낙찰가 산정에 유의해야 합니다. 또한, 일부 기계기구의 소재 불명, 제시외 건물 포함, 복잡한 토지 이용 제한 등 현장 확인 및 법규 검토가 필수적인 사항들이 존재합니다. 임대차 관계 미확인 또한 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2023년 사용 승인으로 즉시 활용 가능하며, 리모델링 비용 절감 기대.

* 산업단지 연계성: 월항논공단지 인근에 위치하여 물류 및 산업 활동의 효율성 증대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 및 운영 용이.

* 지역 개발 가능성: 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,693,982,600원입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 기계기구 일부 평가 제외와 같은 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 권리 분석, 건물 상태, 시장 상황, 명도 비용 및 추가 투자 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

(보수적 예상 범위: 약 1,885,000,000원 ~ 2,155,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.