나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100505 [1] 대구광역시 북구 태전동 442 태전3차우방타운 102동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "태암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 20층건 중 10층 1001호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비. 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 이파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 35미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m∼40m)(접합), 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100505 (1)

소재지: 대구광역시 북구 태전동 442 태전3차우방타운 102동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지면적: 41.57㎡ (약 12.58평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 1999년 07월 14일

2. 입지조건

위치: 본건은 대구광역시 북구 태전동에 소재하며, "태암초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 서측으로 폭 약 35미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 03월 04일 접수된 대구은행의 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 대구은행 근저당권 (을11)

* 이강희 근저당권 (을12)

* 신용보증기금 가압류 (갑5)

* 주식회사아이엠뱅크(구 대구은행) 임의경매개시결정 (갑6)

낙찰 시 인수되는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권"이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 함을 의미하며, 권리분석 시 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 관련 지역 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건 아파트 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 아파트 단지 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 본건 인근에 태암초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 여건이 양호합니다.

대중교통: 대구 도시철도 3호선 태전역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대구 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

주거 환경: 1999년에 준공된 태전3차우방타운의 102동 10층에 위치한 아파트로, 20층 건물 중 중간층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

지상권 인수: 물건명세서에 명시된 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자는 해당 지상권의 내용, 범위, 가치를 면밀히 파악하고 인수해야 하므로, 이는 추가적인 부담 또는 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

건축 노후화: 1999년 준공된 아파트로, 건축 후 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

시세 변동성: 최근 실거래가 정보에 따르면, 같은 단지 내 유사 면적(84.97㎡)의 아파트가 2026년 4월 214,000,000원에 거래된 반면, 다른 면적(59.99㎡)의 경우 2026년 7월 147,500,000원으로 거래되는 등 가격 변동성이 관찰됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 잘 갖춰진 주거 지역 내에 위치하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 실수요자에게 인기 있는 전용면적 84.97㎡(약 25.7평)의 아파트입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 존재는 잠재적 리스크로서, 해당 권리의 구체적인 내용을 파악하는 것이 필수적입니다. 지상권으로 인한 부담이 크다면 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 하의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되는 점은 긍정적입니다. 그러나 지상권 문제를 포함한 모든 권리관계를 철저히 확인한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 대구 북구의 신흥 주거지 내에 위치하여 주변 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

실수요 가치: 84.97㎡는 일반적인 가구에서 선호하는 면적으로, 실수요자의 관심을 끌 수 있습니다.

권리관계 명확성 (부분적): 지상권 인수라는 큰 변수가 있지만, 그 외 권리들은 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

가격 경쟁력 확보 가능성: 잠재적 리스크를 고려한 신중한 입찰을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

최근 실거래가 (84.97㎡ 기준, 2026년 4월): 214,000,000원

최근 실거래가 (59.99㎡ 기준, 2026년 7월): 147,500,000원

현재 시점의 감정가는 최근 최고 실거래가와 유사한 수준으로, 시장 상황을 반영하고 있는 것으로 보입니다.

그러나 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 가치 하락 가능성을 충분히 반영해야 합니다.

이러한 점들을 고려하여, 보수적인 접근이 필요하며, 보수적인 투자자는 감정가의 80% 수준부터, 적극적인 투자자는 90% 수준까지 고려할 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 175,000,000원 ~ 197,000,000원 으로 제안합니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문 및 지상권에 대한 구체적인 조사 결과를 토대로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.