나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100466 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 110동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '구미3공단' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 공장, 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까치 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 제7층 제703호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시조 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(칠곡 중리지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(중리지구)<도시개발법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2026타경100466 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100466 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 110동 7층703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 토지지분: 29.27635065458605㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.93㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 건축물 정보

* 아파트명: 구미3공단부영아파트

* 사용승인일: 2000년 5월 15일

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 7층 703호

* 건물 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 타일, 바닥 - 바닥재 및 타일, 창호 - 샷시

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등

1.3. 단지 정보

* 동수: 14동

* 총 세대수: 2,635세대

* 총 주차 대수: 1,222대 (지상 4대, 지하 28대 - *제공된 JSON 상 수치이며, 전체 주차 대수와 차이가 있습니다.*)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

* 단지 주소: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 위치하며, '구미3공단' 남동측 인근입니다. 주변으로는 공장, 아파트 단지, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근 도로망은 북서측 및 남서측 약 25미터, 남동측 약 20미터, 북동측 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(칠곡 중리지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 3월 23일 접수된 농협은행의 근저당권(60,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸 대상 권리 내역:

* 농협은행 근저당 (2018-03-23, 60,000,000원)

* 우리카드 6번 김정호 지분 가압류 (2025-07-07, 19,717,339원)

* 현대캐피탈 6번 김정호 지분 가압류 (2025-07-24, 15,543,428원)

* 농협은행 6번 김정호 지분 가압류 (2025-12-04, 20,451,050원)

* 농협은행 임의경매개시결정 (2026-02-26, 46,871,871원)

* 양천세무서장 6번 김정호 지분 압류 (2026-04-22)

3.2. 총 등기부 채권액

등기부상 모든 채권액 합계는 115,711,817원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 권리에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 인수 시 발생할 수 있는 법적 및 금전적 부담에 대해 면밀히 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황은 '인수 보증금 합계 0원'으로 파악되었습니다. 다만, '임대 관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

물건이 위치한 지역은 구미3공단에 인접한 배후 주거 및 상업 복합 지역입니다. 공장 지대와 주거 지역이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 임대 관계가 불분명하고 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 미소멸 권리 리스크: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확인되었습니다. 해당 지상권의 내용, 설정 목적, 존속 기간 등을 상세히 조사하여 권리 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

* 지역 특성 리스크: 공업 단지와 인접한 지역의 특성상 소음, 분진, 악취 등 공해 관련 문제가 발생할 수 있으며, 이는 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 구미3공단 인근에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖춘 단지 내에 위치하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이어서 법적인 문제는 크게 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대 관계가 불분명한 임차인의 존재 가능성과 소멸되지 않는 지상권의 등기, 공장과의 인접성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 자료를 바탕으로 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 구미3공단 배후 주거 지역으로서의 안정적인 수요 기대.

* 단지 규모: 대규모 아파트 단지로 관리 효율성 및 편의 시설 이용 용이.

* 시장 변동성 활용: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여, 시장 상황에 따른 저평가된 투자 기회 포착 가능성.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 최근 실거래가 (49.89㎡ 기준): 2026년 7월 27일 46,000,000원 (6층), 2026년 7월 24일 45,000,000원 (15층), 2026년 7월 4일 72,000,000원 (5층).

* 평당 가격 환산 (49.89㎡ 기준): 약 90만원/㎡ ~ 144만원/㎡.

* 본 물건 면적(59.93㎡) 적용 시 예상 범위: 약 54,000,000원 ~ 86,500,000원.

감정가는 최근 거래된 소형 면적(49.89㎡)의 최고가(72,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 물건의 면적(59.93㎡)을 고려했을 때 감정가 76,000,000원은 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 정보의 불확실성, 미소멸 권리(지상권)의 존재, 공장 인접으로 인한 환경적 요인 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.