나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10313 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 지층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안월봉중학교' 서측 근거리에 위치하 며, 주변은 아파트단지, 백화점 및 대형할인마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 천안아산역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상2층 건물 내 제지층 제비104호로서 (사용승인일자: 2016년 12월 01일) 외벽:석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 및 페어글라스 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상의 용도는 휴게음식점이나, 현황‘공실’상태임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 가격조사일 현재 '주차장 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 각각 접 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 대로3류(폭 25m ~30m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이나 현황은 공실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10313 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293번지 아르떼보엠 지층비104호에 소재하는 근린상가입니다.

본 물건의 감정가는 352,000,000원이며, 토지 면적은 15.28㎡(약 4.62평), 건물 면적은 38.28㎡(약 11.58평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2016년 12월 01일에 사용승인이 되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상2층 건물 중 제지층 비104호입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 천안배원예농업협동조합으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안월봉중학교' 서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 백화점, 대형 할인마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 천안아산역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구)에 속하며, 대로3류(25~30m), 중로1류(20~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 12월 13일 접수된 천안배원예농업협동조합의 근저당권(을1, 268,800,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 318,800,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/사업자등록일자: 미상

- 확정일자: 미상

- 대항력: 없음

- 비고: 전세권(을2, 50,000,000원, 2017-09-28)이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 대항력이 없으므로 임차인으로 인한 추가 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 불당동은 천안시의 주요 상업 및 주거 복합 지역으로, 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변에 대형 백화점 및 마트 등이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

현재 본건은 공실 상태이나, 이는 일시적인 현상일 수 있으며, 주변 상권의 잠재력을 고려할 때 향후 임차인 확보 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 천안월봉중학교가 위치하고 있으며, 천안아산역(KTX, SRT, 지하철 1호선)을 통해 광역 이동이 편리합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

도보 거리 내에 롯데마트, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 대규모 아파트 단지들이 형성되어 있어 상가 이용 수요가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 본건은 현황 '공실' 상태로, 장기화될 경우 임대수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 휴게음식점으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 공실로, 업종 변경 또는 내부 수리 후 재임대가 필요할 수 있습니다.

임차인 김 의 경우, 전입일자 및 확정일자 정보가 미상으로 확인됩니다. 대항력은 없으나, 해당 정보의 부재는 관리 및 계약 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 우수한 입지와 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린상가로서, 가격 대비 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 안정적인 상권 활성화가 기대됩니다.

현재 공실 상태는 리스크 요인이지만, 적극적인 임차 활동을 통해 해소 가능하다면 장기적인 관점에서 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으므로, 내부 상태 및 주변 시세 등을 면밀히 파악하여 입찰을 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 핵심 상업지구인 불당동 신도시 내 위치

* 역세권(천안아산역) 및 대형 상업시설 인접으로 높은 유동인구

* 아파트 단지 밀집으로 풍부한 배후 수요 확보

* 추후 지역 개발 및 상권 성장에 따른 가치 상승 기대

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

본 물건의 감정가는 352,000,000원입니다.

주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 물건의 현 상태(공실, 내부 상태 등) 및 향후 수익률 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* 주변 혐오시설 정보

검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 거론될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 백석동 소각장 증설 문제와 관련하여 불당동 주민들의 민원이 있었던 사례가 검색되었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.