나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100490 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1065-73 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 두산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 부동산 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가장형의 형태이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약8미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(두산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과 {666-2922 2991}확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 사용승인일 : 1989.09.22. 외 벽 : 타일, 벽돌치장 등 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

소매점 및 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실, 약7㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100490 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1065-73

* 용도: 근린주택

* 감정가: 990,325,200원

* 토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

* 건물면적: 158.23㎡ (약 47.86평) + 제시외 7.00㎡ (약 2.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 달서새마을금고

* 총 등기부채권액: 1,046,482,896원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 두산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 부동산 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 가장형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(두산초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을구 7번, 2018-08-22, 근저당권 (달서새마을금고, 494,000,000원)

* 소멸예정 권리:

* 말소기준권리(을구 7, 8번 근저당권) 이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 일반적인 경우 소멸되는 것으로 간주합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-06

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 대상 임차인입니다.

* 임차인: 류

* 보증금: 0원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2014-03-21

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금은 0원이지만 월 5만원의 차임을 지급받고 있습니다. 매수인이 인수해야 하는 직접적인 보증금은 없으나, 임차인의 점유는 지속될 수 있습니다. 보증금이 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 대상 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (류 임차인의 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다.)

* 총 채권액: 1,046,482,896원

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 현황 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 다세대, 연립주택으로, 본 물건인 근린주택과는 성격이 다소 상이합니다.

* 2026년 7월: 지산동 634-1, 다세대, 74.18㎡ (약 22.4평) - 15,000만원 (1.5억원)

* 2026년 6월: 지산동 1014-1, 다세대, 65.76㎡ (약 19.9평) - 12,750만원 (1.275억원)

* 2026년 6월: 지산동 1333-10, 연립, 40.64㎡ (약 12.3평) - 8,000만원 (0.8억원)

* 상기 정보는 주변 주거용 부동산의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본 근린주택의 가치는 토지 면적, 건물 규모, 용도, 그리고 입지 등에 따라 크게 달라지므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 감정가 대비 분석:

* 본 물건의 감정가는 990,325,200원 (약 9.9억원)으로, 주변의 소형 주거용 부동산 시세와는 비교하기 어려운 규모입니다. 이는 토지의 가치와 근린생활시설로서의 잠재적 활용 가치가 높음을 시사합니다.

* 전반적인 시장 동향:

* 대구 수성구 지산동 일대는 교육 환경이 우수하고 주거 선호도가 높은 지역으로 평가받습니다. 본 근린주택의 경우, 소매점 및 주택으로 이용 중이며, 향후 지역 개발 및 상권 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 두산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 등을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이동 시에도 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설:

* 현재까지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재:

* 류 임차인은 대항력이 있으며, 보증금은 0원이지만 월 5만원의 차임을 지급받고 있습니다. 비록 직접 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인의 점유는 매수 후에도 지속될 수 있으며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액:

* 총 등기부채권액(약 10.46억원)이 감정가(약 9.9억원)를 초과합니다. 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 유찰될 가능성을 시사합니다.

* 건축 연도:

* 건물 사용승인일이 1989년으로, 약 37년 경과하였습니다. 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물:

* 7.00㎡ (약 2.12평)의 제시외 건물(판넬조 다용도실)이 매각에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구 지산동의 우수한 입지에 위치한 근린주택입니다.

* 토지 면적(200㎡)이 넓고, 제1종일반주거지역에 속하여 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 총 채권액은 명도 및 투자 수익률 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 건축 연도를 고려한 리모델링 또는 재건축 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역적 가치: 대구 수성구 지산동의 우수한 학군 및 주거 환경을 기반으로 한 안정적인 수요.

* 토지 가치: 200㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높습니다.

* 다용도 활용: 주택 및 근린생활시설 복합 건물로서 다양한 수익 창출 가능.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 발전 및 재건축 등을 통한 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 990,325,200원입니다.

* 총 채권액이 감정가를 초과하고, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원)이 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변 유사 물건의 시세 정보는 제한적이며, 근린주택 자체의 거래 사례가 적어 정확한 시세 반영에 어려움이 있습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이는 현 시세, 권리관계, 향후 명도 및 수리비용 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 차감은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.