나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10267 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 106동 5층514호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계초등학교" 북서측에 위치하며 주위는 산지를 중심으로 공동주택 및 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트,벽식조 스라브지붕 지상15층 아파트의 5층 514호로서, (사용승인일 : 1997.08.05) 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트(건축물대장 도면상 구조 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니, 창고)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공용승강이 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전체를 기준으로 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-08-01)( 중로2-354)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법> [이하공란]

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 현장조사시 이해관계인이 부재하여 내부의 이용상태 등은 건축물현황도, 인근주민 탐문, 평가관련 자료 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10267 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 106동 5층 514호

용도: 아파트

감정가: 42,000,000원

면적:

* 토지: 26.57㎡ (약 8.04평)

* 건물: 39.95㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOO

건축물정보:

* 아파트명: 천안목천동우1차아파트

* 건축연도: 1997년 8월 5일 사용승인

* 총 세대수: 1,922세대

* 동 수: 13개동 (일반 정보 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 해당 동: 106동 (총 15층 중 5층)

* 내부 구조 (추정): 방 2, 거실, 주방/식당, 욕실 1, 현관, 발코니, 창고.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리에 위치하며, "신계초등학교" 북서측에 자리하고 있습니다. 주변은 산지를 중심으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근성이 양호하며, 단지 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 아파트 단지는 중로(폭 15~20m)에 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진입이 원활합니다.

토지이용계획: 본건이 위치한 지역은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등의 일부 토지 이용 규제가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 26일 동우1차아파트입주자대표회의의 강제경매 개시결정 등기입니다. (채권액 9,646,238원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하나, 상세 내용은 현재 미확인 상태입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 이용 상태 등 세부적인 사항은 건축물현황도, 인근 주민 탐문, 평가 관련 자료 등을 참고하여 파악되었습니다.

등기부 요약:

* 갑15 (2026-02-26): 동우1차아파트입주자대표회의 (강제경매, 9,646,238원) - 말소기준권리

* 기존 소유권 이전 내역 (갑8, 갑9, 갑10)은 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 아파트 단지는 산지가 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 신계초등학교가 가까이 있습니다. 근린생활시설이 일부 입지하여 기본적인 생활 편의를 지원합니다.

잠재적 혐오시설: 검색 결과, 천안시 목천읍 일대에서 과거 쓰레기 소각장 증설, 폐기물 처리 시설, 수목장림 조성 사업 등이 주민 반발이나 환경 민감 시설 관련 논의가 있었던 사례가 있습니다. 본건과의 직접적인 거리나 영향 범위는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 목천 동우1차아파트

* 세대수: 1,922세대

* 동수: 13개동

* 건축년도: 1997년 (준공 후 25년 이상 경과)

* 주차대수: 총 1,800대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

* 교육: 신계초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 단지 앞에 버스 승강장이 있어 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 기타: 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1997년 준공된 아파트로, 25년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 시설 교체 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 아파트 내부 상태(하자, 수리 필요 여부 등)를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 대한 정확한 평가는 건축물현황도, 주변 탐문 등의 간접적인 정보에 기반하였습니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 준보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

인근 혐오시설 가능성: 천안시 목천읍 일대에서 쓰레기 관련 시설이나 장례시설 조성 등으로 인한 환경 민감성 논의가 있었던 점은 장기적인 주거 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 이와 관련된 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍에 위치한 아파트 경매 건입니다. 신계초등학교 인근에 자리하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편입니다. 대규모 단지로서 일정 수준의 생활 인프라를 갖추고 있으나, 건물이 준공된 지 25년 이상 되어 노후화에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 적고, 임차 보증금 부담도 없습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못하고, 지역 내 환경 관련 민감 이슈가 존재할 수 있다는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

개발 호재: 본 건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 주변 산림으로 인한 쾌적한 환경과 대단지 아파트로서 갖춰진 생활 편의시설은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

경매 메리트: 최근 실거래가 및 시세 추정치 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(39.95㎡, 약 12.09평)의 아파트 매매가는 33,000,000원에서 35,300,000원 사이에 형성되어 있습니다. 또한, 일부 시세 예측 자료에서는 5층을 포함하는 저층 구간의 적정 호가를 38,000,000원에서 42,000,000원으로 추정하고 있으며, 본 건의 감정가 역시 42,000,000원입니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 38,500,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다는 높지만, 감정가 및 시세 추정치 하단을 반영한 경쟁력 있는 가격 수준입니다.

주의사항: 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개별 입찰 전략 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 충분한 시장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.