나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600384 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 7층729호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 '어진교차로'남동측 인근에 위치하며 주위는 주상복합아파트, 정부청사, 근린공원, 방축천 등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 및 BRT승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건(사용승인일:2015.6.16)내 7층 729호로서 외벽: 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감. 창호: 새시 이중창등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택 원룸형)임.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 지역난방, 승강기설비, 화재탐지및소화설비, 지하주차장 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 동측 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 포장도로에 접하고 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구 , 지구단위계획구역(행정중심복합 도시), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조,설비,이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600384 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 664, 세종모닝시티 7층 729호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 (사용승인일: 2015.06.16)

* 용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형)

* 면적:

* 토지 면적: 7.93㎡ (약 2.39평)

* 건물 면적 (전용면적): 30.72㎡ (약 9.30평) (분양면적 정보는 제공되지 않음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

* 감정가: 138,000,000원 (13,800만원)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 세종특별자치시 어진동 '어진교차로' 남동측 인근

* 주변: 주상복합아파트, 정부청사, 근린공원, 방축천 등

* 주위 환경: 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경 보통

2.2. 교통

* 차량 접근 가능

* 인근 시내버스 및 BRT 승강장 소재

* 대중교통 사정 보통

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역

* 도로: 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022.10.18 전세권설정 (을5) - 안 (권리금액: 105,000,000원, 말소)

* 현재 경매 개시: 안 (대전지방법원 2026타경600384)

* 등기부채권 총액: 183,686,666원 (18,368.6666만원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 105,000,000원 (10,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 있음

* 비고: (정보 없음)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

3.4. 권리분석 종합

* 해당 물건은 말소기준권리인 안 의 전세권설정(을5)이 말소되어, 이후 설정된 가압류 및 임의경매 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 안 은 전입일자 2026-02-20 기준으로 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

* 이는 임차인 안 이 자신의 보증금 회수를 위해 임의경매를 신청한 것으로 보이며, 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 정부청사 인근으로 배후 수요 풍부

* 주상복합, 근린생활시설 혼재

* 도시형생활주택의 일반적인 상권 형성

4.2. 상권 특징

* 어진동 지역은 세종시의 중심 업무 및 행정 기능을 담당하는 지역

* 정부청사 이전 및 관련 시설 입주로 꾸준한 수요 예상

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 근린공원, 방축천 등 휴식 공간 인접

* 정부청사 인근으로 각종 편의시설 접근 용이

5.2. 교육 환경

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 조치 적용

5.3. 주거 환경

* 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 및 소형 가구에 적합

* 8층 건물 중 7층에 위치하여 조망 및 소음 등에서 중간 정도의 이점

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 안 이 존재하며, 전입일자는 2026-02-20임.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 임차인의 명도 저항 가능성 존재.

* 명도 절차 진행 시 변호사 등 전문가의 도움이 필요할 수 있음.

* 보증금 전액 회수가 불투명할 경우 추가적인 법적 분쟁 가능성 배제 불가.

6.2. 기타 리스크

* 본건 진행 시 이해관계인 부재로 내부 상태 파악에 한계가 있었으며, 실제 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 권리 설정/말소 내역이 복잡한 편으로, 추가적인 권리 관계 확인 필요.

* 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 존재 여부 확인은 본 보고서에 포함되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 중심 업무지구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 감정가는 13,800만원이며, 최근 유사 단지/건물의 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 위치로 행정 및 업무 수요 기반 확보.

* 교통망(BRT, 시내버스) 이용 편리.

* 향후 세종시 발전에 따른 주거 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건은 세종모닝시티 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 약 9.30평에 해당.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 부동산 시세 조사를 통한 정확한 시세 분석이 어렵습니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보가 누락되었습니다.)

* 세종시 어진동 지역 유사 면적/구조의 도시형생활주택 또는 소형 아파트 매매 및 전세/월세가를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 건물 표제부 정보에 따르면 세종모닝시티는 총 8층, 289세대 규모의 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 본 건은 7층 729호입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 13,800만원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크, 명도 비용, 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추정 입찰가 범위: 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 일반적인 경우, 감정가(13,800만원)를 기준으로 보수적으로 접근하며, 명도 리스크를 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 따라서, 11,000만원 ~ 13,000만원 범위 내에서 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (이는 절대적인 금액이 아니며, 반드시 현장 조사 및 상세 시세 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.