나이스옥션 법원경매 제천 2026타경12 [1] 충청북도 제천시 의림동 44-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 의림동 소재 "의림초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하는 기존상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 노폭 약 12미터 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-6)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (의림초등학교, 제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역(중심시가지)

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

라멘조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서 외벽 : 목재 및 페인트 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

사무실 및 점포로 이용중임. 지하 1층 : 사무실 및 점포(현황 창고) 지상 1,2층 : 사무실 및 점포(현황 한일제면소) 지상 3층 : 사무실 및 점포, 단독주택(현황 주택 2개호) 옥탑 1층 : 옥탑(현황 옥탑)

설비내역

위생 및 급배수설비, 일부 냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 사무실 및 점포이나 현황 식당, 창고, 주택 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 2-1 매각포함
2. 주식회사 귀산촌경영연구원, 한종범은 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 상가 임차인으로 보증금을 매수인이 인수되는 경우가 발생 할수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 제천지원 2026타경12 (1)

소재지: 충청북도 제천시 의림동 44-4

용도: 근린주택

감정가: 925,830,450원

토지면적: 265.50㎡ (약 80.3평)

건물면적: 803.50㎡ (약 243.1평)

건물 제시외면적: 15.00㎡ (약 4.5평) - 매각 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 상세 정보

건축물 현황: 본 건물은 라멘조 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 3층, 옥탑 1층으로 구성되어 있습니다.

주요 용도: 공부상으로는 사무실 및 점포로 등재되어 있으나, 현재는 식당, 창고, 주택 등으로 복합 이용 중입니다. 구체적으로 지하 1층은 사무실 및 점포(현황 창고), 지상 1,2층은 사무실 및 점포(현황 한일제면소), 지상 3층은 사무실, 점포 및 주택(2개 호)으로, 옥탑 1층은 옥탑으로 이용되고 있습니다.

내외부 마감: 외벽은 목재 및 페인트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

설비: 건물 내 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 일부 냉난방 설비가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 제천시 의림동에 소재하며, "의림초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 전통적인 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량을 이용한 본건까지의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건물은 동측과 남측으로는 폭 약 12미터, 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 출입이 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 주식회사 귀산촌경영연구원

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2020-08-31

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 대항요건을 먼저 갖춘 상가 임차인으로, 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 한종범

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-24

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 대항요건을 먼저 갖춘 상가 임차인으로, 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약 (토지, 건물)

등기부 채권 총액은 1,189,000,000원입니다.

토지 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (1982-12-30)

* 근저당권 (제천농업협동조합, 689,000,000원, 2020-09-25) - 말소기준권리

* 근저당권 (한준아, 500,000,000원, 2024-06-13) - 말소

* 압류 (제천시, 2025-10-30) - 말소

* 임의경매 (제천농업협동조합, 442,415,593원, 2026-03-05) - 말소

건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (1987-05-28)

* 이재원지분전부이전 (1987-05-28)

* 근저당권 (제천농업협동조합, 689,000,000원, 2020-09-25) - 말소기준권리

* 근저당권 (한준아, 500,000,000원, 2024-06-13) - 말소

* 압류 (제천시, 2025-10-30) - 말소

* 임의경매 (제천농업협동조합, 442,415,593원, 2026-03-05) - 말소

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 25일에 접수된 제천농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 등기된 권리는 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

자료상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 의림동 지역은 전통적인 상업 지구로서, 다양한 종류의 근린상가 및 숙박시설 등이 밀집해 있어 일정한 유동인구를 확보하고 있는 지역입니다.

4.2. 유사 매물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 의림동 소재 연립/다세대 주택으로, 본건 근린주택과는 용도 및 규모 면에서 차이가 존재합니다.

2026년 6월 17일 거래된 의림동 25-11번지 연립 주택(전용 65.5㎡)은 5,000만원에 거래되었으며, 2026년 7월 23일 거래된 의림동 223-2번지 연립 주택(전용 58.86㎡)은 6,300만원에 거래되었습니다.

이러한 주변 주택 시세와 비교할 때, 본건 근린주택의 감정가(925,830,450원)는 토지 규모, 건물 연면적, 그리고 복합 용도를 고려한 높은 가치로 평가된 것으로 보입니다. 따라서 본건의 시세 분석 시에는 유사한 용도의 근린주택 거래 사례를 추가적으로 비교 분석하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "의림초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변 상가지대 특성상 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능한 것으로 판단됩니다. (제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설 정보 파악에는 한계가 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

* 주식회사 귀산촌경영연구원: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (보증금 액수가 미상이며 0원으로 기재되어 있으나, 매수인이 보증금을 인수하게 될 가능성이 있으므로 인수 금액에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.)

* 한종범: 보증금 15,000,000원, 대항력 있음. (매수인이 보증금 15,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.)

상기 임차인들은 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 상가 임차인으로, 매각으로 인해 보증금이 인수될 수 있습니다. 특히 보증금 정보가 불분명한 임차인에 대한 권리 분석을 더욱 철저히 수행해야 합니다.

6.2. 기타 유의사항

* 본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(2-1)도 매각에 포함됩니다.

* 건물의 공부상 용도(사무실, 점포)와 현황 용도(식당, 창고, 주택 등)에 차이가 존재하므로, 실제 이용 및 명도 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리시설, 유해 시설 등)의 존재 여부에 대해 조사한 결과, 본건 소재지(의림동 44-4) 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제천시 전반의 폐기물 처리 시설 확충 계획 등이 진행 중인 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 의림동에 위치한 근린주택으로, 상가와 주택이 복합된 형태입니다. 의림초등학교 인근의 활성화된 상가지대에 자리하고 있어 접근성 및 유동인구 측면에서 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 특히 주식회사 귀산촌경영연구원의 경우 보증금 정보가 불분명하여 인수 금액이 추가로 발생할 수 있으며, 한종범 임차인의 보증금 1,500만원 또한 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 유찰 가능성을 시사하나, 임차인 인수 보증금 규모를 명확히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제천시 의림동의 핵심 상권 내 위치한 복합 용도 건물로, 안정적인 임대 수익 창출 및 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께, 상가지대의 고유한 수요층을 기반으로 한 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 철저한 권리 분석을 통해 임차인 관련 리스크를 성공적으로 관리한다면, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 925,830,450원입니다.

매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 보증금은 최소 15,000,000원 (한종범)이며, 주식회사 귀산촌경영연구원의 경우 보증금 0원, 차임 0원에 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

따라서, 입찰가를 산정함에 있어 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준을 제시하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰 범위: 648,000,000원 ~ 740,000,000원

이 예상 입찰가에 인수되는 임차인 보증금(최소 15,000,000원, 최대 미상)을 더할 경우, 실제 총 투자액은 상기 입찰가보다 높아집니다. 최종 입찰가는 잠재적 리스크와 예상 수익률을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.